万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让(ràng)这(zhè)个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达(dá)追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中(zhōng)赫(hè)抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能没你想象的那(nà)么(me)简单。

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　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海(hǎi)淀核(hé)心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市分公(gōng)司(sī)（下称中国信达北分），处(chù)置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上(shàng)又注(zhù)明这(zhè)75套(tào)房子(zi)是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本(běn)没(méi)有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道(dào)证实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提(tí)出(chū)执行异(yì)议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)报公布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明(míng)确了购(gòu)房(fáng)人(rén)的(de)优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国(guó)信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选择(zé)退(tuì)出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责(zé)任(rèn)公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国(guó)信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进(jìn)入(rù)北京(jīng)的第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型知名(míng)房(fáng)企(qǐ)手中(zhōng)，抢(qiǎng)下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸(chén)的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知(zhī)名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居(jū)住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵(guì)的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行人(rén)，被(bèi)执行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhō其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义ng)赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背后(hòu)的中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到(dào)了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估(gū)值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及(jí)其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团(tuán)股份质押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业(yè)保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还(hái)在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国(guó)安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北(bě其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义i)京(jīng)国安，又如何能(néng)独(dú)善其身？

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