近两年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日(rì)，公募REITs整现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？体呈现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情(qín现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？g)况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包(bāo)含了利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了(le)解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设(shè)施(shī)资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可(kě)以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人(rén)实(shí)际(jì)获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基(jī)础设施(shī)证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设(shè)施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分(fēn)红(hóng)类(lèi)似于(yú)债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报(bào)，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富(fù)了机(jī)构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构(gòu)投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利(lì)于吸引投(tóu)资(zī)者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获得公平(píng)的(de)投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资(zī)者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金分红前(qián)提是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部(bù)分之(zhī)间的比例是变动的(de)，与现有公募基(jī)金(jīn)分红差(chà)异(yì)很(hěn)大(dà)，大多(duō)数普通投(tóu)资者可(kě)能把“分(fēn)派(pài)”金额误(wù)认为是(shì)持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要(yào)包括每(měi)年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的(de)归(guī)还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对(duì)特许经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资(zī)标(biāo)的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层(céng)资(zī)产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当(dāng)于包(bāo)含(hán)“本(běn)金(jīn)+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可(kě)供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备更高(gāo)的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对(duì)建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在本质(zhì)性区(qū)别(bié)。经营活动(dò现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？ng)产生的现金净(jìng)流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市(shì)场独立(lì)的(de)资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资(zī)产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底(dǐ)层资(zī)产的(de)经营净现金流(liú)，所以底层资(zī)产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带(dài)来(lái)的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集(jí)材料(liào)中(zhōng)披(pī)露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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