5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对(duì)于这一板块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的(de)总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金(jīn)一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票资(zī)产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为(wèi)明(míng)显；其次(cì)是金地集(jí)团退出百大之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售(shòu)旺季(jì)，其(qí)传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级(jí)市(shì)场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的(de)。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了(le)更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业(yè)前(qián)几年17亿(yì)～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面积(jī)很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要有一定的(de)政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇(zhèn)化(huà)的进程(chéng)，还是人均(jūn)住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代(dài)已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了(le)，但不代(dài)表没(méi)有投资机会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标(biāo)的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安(ān)地(dì)产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务(wù)为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的(de)主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有对其布(bù)局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的(de)上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金同位角的定义和性质和概念，同位角一定相等吗(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的(de)收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地(dì)产(chǎn)则(zé)是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全(quán)指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头(tóu)的(de)价(jià)值(zhí)更(gèng)为笃(dǔ)定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多(duō)数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以同位角的定义和性质和概念，同位角一定相等吗下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存(cún)在(zài)发展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)结构性机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发(fā)资源和良(liáng)好的(de)不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的(de)角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的(de)质量好、运(yùn)营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受(shòu)益于行业(yè)集中度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究(jiū)官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央(yāng)企(qǐ)在三个(gè)方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资成本(běn)保持低(dī)位，其次是销售份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司(sī)也是(shì)机(jī)构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为(wèi)过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在(zài)核心城(chéng)市(shì)，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的(de)驱(qū)动能(néng)够推动(dòng)房(fáng)企销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确(què)定性。其(qí)实(shí)整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的(de)压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链(liàn)的(de)复苏速度(d同位角的定义和性质和概念，同位角一定相等吗ù)都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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