近(jìn)两年(nián)火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红(hóng)目前已包含了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标(biāo)的(de)时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整体黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合(hé)影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设(shè)施资产的(de)经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作(zuò)为(wèi)基金份额持有人(rén)实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监(jiān)李(lǐ)华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设(shè)施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度(dù)可分配(pèi)金额以现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制(zhì)分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航(háng)基金(jīn)也(yě)认为，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利(lì)息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相对于投(tóu)资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风险的(de)前(qián)提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价(jià)格(gé)走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受(shòu)多(duō)重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主(zhǔ)要因(yīn)素(sù)之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期(qī)经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金份额(é)的分红金额进(jìn)行计算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分红前提(tí)是本(běn)金之上(shàng)的增值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运作期间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是(shì)本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后(hòu)基金(jīn)价值(zhí)面(miàn)临极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和(hé)产权(quán)类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自项目每(měi)年的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红包括了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较(jiào)多，债性偏(piān)强(qiáng)。而(ér)产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营项目在(zài)经营(yíng)权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具(jù)备(bèi)更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额(é)包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过(guò)对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还表示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相(xiāng)关的(de)指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露(lù)的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流(liú)量(liàng)是指企业(yè)经营(yíng)、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独(dú)立(lì)的资产配置功能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议(yì)投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高低。因(yī黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗n)为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集(jí)材料中披(pī)露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判(pàn)断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称。

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