近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者2022年中本贯通上海有哪些学校，中本贯通上海有哪些学校分数注(zhù)意，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含(hán)了利润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了(le)解资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际(jì)获得(dé)的现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设(shè)施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可(kě)分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价格(gé)反映这(zhè)类(lèi)产品“股(gǔ)性”的(de)一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等同于(yú)债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方(fāng)面是公(gōng)募(mù)REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资(zī)者的投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构(gòu)投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市(shì)场价(jià)格(gé)走势(shì)的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期，一(yī)定程度(dù)上影响了(le)公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基(jī)金份额净值变(biàn)化(huà)的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在(zài)基金(jīn)分红前后(hòu)均可(kě)以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层(céng)资(zī)产情(qíng)况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还(hái)提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的(de)增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数普通投资(zī)者2022年中本贯通上海有哪些学校，中本贯通上海有哪些学校分数可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和(hé)产权(quán)类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的(de)收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动的，对(duì)特(tè)许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多(duō)，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的(de)二(èr)级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再能产生现金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长的(de)特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随(suí)着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)2022年中本贯通上海有哪些学校，中本贯通上海有哪些学校分数g>

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资(zī)者可(kě)以观测(cè)经营活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是年(nián)报(bào)中披露的经营(yíng)活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的(de)账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权(quán)类的(de)资产可以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的(de)高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资产的(de)经(jīng)营净现金(jīn)流(liú)，所以(yǐ)底层(céng)资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投(tóu)资(zī)回报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原(yuán)始权(quán)益(yì)人综合(hé)实(shí)力(lì)、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关(guān)注(zhù)有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市(shì)场的实际环境，对(duì)基础设(shè)施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人也(yě)称。