饱受(shòu)争议的二(èr)手房(fáng)交易中介费问题(tí)，正逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市(shì)场监管(guǎn)总(zǒng)局联合发布了关于(yú)规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年(nián)来(lái)，部分房地产经纪机构存(cún)在(zài)利(lì)用房源(yuán)客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户(hù)个人信息等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当事(shì)人(rén)负担(dān)、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两部门从加(jiā)强从(cóng)业主体(tǐ)管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十(shí)方面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟(wěi)称(chēng)，随着城市(shì)发展，一二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场成(chéng)交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间成交，房地产调(diào)控重心逐(zhú)渐从开发商过(guò)渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研(yán)究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买东西有必要等双11吗，618和双11双12哪个便宜买房对居民来说(shuō)属于(yú)金额不(bù)低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易(yì)周(zhōu)期(qī)较(jiào)长，具有非常强的专业性，居(jū)民往(wǎng)往通过中介(jiè)来完(wán)成。但很(hěn)多中介利(lì)用信(xìn)息不(bù)对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭(jiē)费、担(dān)保费等，对居民造成额(é)外(wài)的负担，而且这些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包括经纪服务在(zài)内的(de)相关(guān)市场交易行为及其(qí)主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为(wèi)，未(wèi)来相关(guān)部门(mén)主(zhǔ)要(yào)监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及(jí)中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确(què)定经纪(jì)服务(wù)收费上，两部(bù)门在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)要合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服(fú)务(wù)费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则(zé)实行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由交易双方共(gòng)同承(chéng)担(dān)经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前(qián)房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)标准的(de)最早依据(jù)是(shì)1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房(fáng)地产(chǎn)中介服(fú)务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前(qián)北京市执行的2014年更(gèng)新后(hòu)的收(shōu)费标准，即(jí)根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易各方协(xié)商同(tóng)意，可在规定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上(shàng)浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房(fáng)中(zhōng)介(jiè)费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京买东西有必要等双11吗，618和双11双12哪个便宜2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个(gè)政府定(dìng)价，房地产经纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收(shōu)取费用(yòng)过程(chéng)中，相关(guān)监管部(bù)门当前并未(wèi)明(míng)确(què)具体的(de)中介费率，中介机(jī)构仅需(xū)在服务过(guò)程(chéng)中(zhōng)对收费标准进行明(míng)码标价即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体(tǐ)收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合适(shì)的中(zhōng)介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明(míng)码标(biāo)价问题，两部门在此次意见中提(tí)及，房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构应当(dāng)在经营门店(diàn)、网站、客(kè)户端等(děng)场所(suǒ)或(huò)渠(qú)道，公示服务项(xiàng)目、服务内容(róng)和收费标(biāo)准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基(jī)本(běn)服(fú)务和延伸服务，应当分别明(míng)确服务项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易当事人出具(jù)收费(fèi)清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事(shì)人签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平均(jūn)水平的房地(dì)产经纪机构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会同市场监管等(děng)部门采取(qǔ)约谈等综合措施进(jìn)行重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监(jiān)管部门会同有关部门依法查处不按规定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构相关(guān)违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信(xìn)用(yòng)信(xìn)息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价(jià)，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，合理降低(dī)住房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是规范(fàn)行(xíng)业，打击收费过高的经纪(jì)机(jī)构，但对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普宅本(běn)来(lái)收费就不(bù)同，各家收费(fèi)普遍在(zài)合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何具体(tǐ)认定(dìng)其(qí)中的细则，还(hái)需要(yào)看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前市(shì)场看，经纪服(fú)务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同税(shuì)费等(děng)都可能对交易产生影(yǐng)响，这对(duì)房地产经纪服(fú)务行(xíng)业的专(zhuān)业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各支(zhī)付一半(bàn)的中介费，但在一些热点(diǎn)城市(shì)的二手房交易(yì)过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者(zhě)处于(yú)弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税(shuì)费均由购房(fáng)者(zhě)来承(chéng)担。即使一些(xiē)房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介费，这部分费用也(yě)可能通(tōng)过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在(zài)房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中(zhōng)介公司将其视为(wèi)向购房者单(dān)边收费的行为。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配(pèi)地位(wèi)，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次(cì)向房东收(shōu)取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁(jià)给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的(de)透(tòu)明(míng)度，也有(yǒu)利(lì)于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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