OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发(fā)了(le)公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日(rì)的(de)下(xià)跌(diē)走势，午(wǔ)后跌如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布(bù)公(gōng)告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库(kù)科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资(zī)产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相关负责(zé)人(rén)也表示(shì)，近期已同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排(pái)摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提(tí)前(qián)退租的可(kě)能(néng)事项。由于(yú)张润大厦(shà)是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁人士表示(shì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT近期(qī)市场波(bō)动较大，但其实(shí)不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期(qī)出租(zū)率(lǜ)下跌(diē)并不会(huì)从(cóng)根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库(kù)科技(jì)的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价(jià)格(gé)小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市(shì)场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来(lái如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁)跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市场公募REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整(zhěng)体表现上看，目前上市(shì)的(de)8只产(chǎn)业园(yuán)区基础(chǔ)设(shè)施(shī)REITs中，仅博时(shí)招商蛇(shé)口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌(diē)，8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披露张江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)出(chū)租率有所(suǒ)下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的(de)项目(mù)又遭(zāo)遇(yù)突发事件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述(shù)人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日(rì)场内资金有所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出(chū)租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险也得(dé)到(dào)一定释放，但(dàn)是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是(shì)已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其(qí)实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定的投(tóu)资价(jià)值(zhí)，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着(zhe)经济(jì)复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等(děng)REITs产品具备一定的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事(shì)高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金(jīn)流(liú)没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利(lì)空下调(diào)至得(dé)这么急、这么深(shēn)，加(jiā)上(shàng)前期本身园(yuán)区类(lèi)资产就(jiù)回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过(guò)，他也强(qiáng)调，最终(zhōng)还(hái)是落到租金收入受不(bù)受影响，影响多(duō)大(dà)，估计园区(qū)会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技(jì)。随后5月12日晚，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公告(gào)，紧急(jí)回应(yīng)称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)张润大(dà)厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一(yī)季(jì)报中(zhōng)披露的张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)下降事项(xiàng)，一度(dù)二级市场价格出现回(huí)落。在随后召开的业绩说明会(huì)中管理人就相关事项进行了解释(shì)说明，市场信心(xīn)得(dé)到了一定(dìng)提振(zhèn)，二(èr)级(jí)市场价格表现也趋(qū)于平(píng)稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上(shàng)和线下的扩募说(shuō)明会上，运(yùn)营团队表示(shì)了对(duì)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目的信心，预计(jì)签署意(yì)向书和合(hé)同谈(tán)判中的(de)储备租户正常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目(mù)出租(zū)率将得到回升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过(guò)了不到三(sān)周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了(le)新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方的广(guǎng)泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突(tū)然确实始料未(wèi)及(jí)，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消息(xī)的第一时(shí)间即(jí)奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首批(pī)REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，据(jù)悉新(xīn)区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天(tiān)产业、信(xìn)息技(jì)术(shù)等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租(zū)户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市(shì)场负责的态(tài)度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成(chéng)去(qù)化(huà)。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项目(mù)一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人有那么多(duō)储(chǔ)备租户，之前的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人解释(shì)，张江光大园一直以来都坚持(chí)以市(shì)场(chǎng)化(huà)运营为(wèi)导(dǎo)向，历史运营表现(xiàn)稳定，租(zū)户(hù)的(de)调租和(hé)换(huàn)租都属于(yú)正(zhèng)常(cháng)情况(kuàng)，而这次(cì)项目(mù)的大租户退租正好发生在市场活(huó)跃(yuè)度(dù)的短期低点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在看到出(chū)租率下滑情(qíng)况没有得到及时修(xiū)复后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目在给租户(hù)的(de)分隔空(kōng)间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度(dù)高(gāo)一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园(yuán)单层以一千平的面积(jī)为主，还有一些独(dú)栋形(xíng)态的(de)物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据(jù)自(zì)身(shēn)需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区域(yù)内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后(hòu)续我们在资(zī)源(yuán)共(gòng)享和联合营销方面能更(gèng)加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得(dé)更好。”上述负(fù)责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管(guǎn)资产约五百万方(fāng)，还(hái)有一些其(qí)他(tā)在(zài)开发的储备(bèi)项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产(chǎn)业(yè)空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资(zī)源(yuán)。“我们非常重视(shì)张(zhāng)江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩(kuò)募(mù)是我们实现基金扩容的(de)第一步，也是(shì)至关(guān)重要的(de)一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面(miàn)临(lín)了一些突发情况需(xū)要解(jiě)决，但(dàn)是这和我们在(zài)张(zhāng)江科学(xué)城这三(sān)十年建设发展过程(chéng)中所(suǒ)经历的相比，只(zhǐ)能算是(shì)一个非常小的(de)插曲。我(wǒ)们(men)有(yǒu)信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当(dāng)前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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