近两年火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应了(le)解资产类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月1几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同7 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高(gāo)比例的(de)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的(de)综(zōng)合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期(qī)则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基金募集(jí)材料和信息披露文件，结(jié)合行业(yè)及(jí)市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格(gé)变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为(wèi)基金(jīn)份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更(gèng)具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求(qiú)，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的(de)固定利息回报(bào)，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的(de)角度(dù)来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资(zī)品类(lèi)，为资产配置(zhì)多(duō)元化提(tí)供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复(fù)，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回(huí)归的过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额(é)的分红金(jīn)额(é)进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基(jī)金份额净值变化(huà)的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得(dé)公(gōng)平(píng)的投(tóu)资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰(rǎo)动(dòng)对整(zhěng)体收益(yì)的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资(zī)产(chǎn)情(几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本(běn)金之上的(de)增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差(chà)异很大(dà)，大(dà)多数(shù)普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年(nián)限到(dào)期后(hòu)基(jī)金(jīn)价(jià)值面临极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前(qián)公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年(nián)的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的(de)现金(jīn)分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包(bāo)括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对(duì)特(tè)许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的(de)资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标(biāo)有两(liǎng)个：一是年(nián)报(bào)中披露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二(èr)者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市(shì)场独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权(quán)类的资产可(kě)以更多关(guān)注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多(duō)关注分派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来(lái)自(zì)底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基(jī)金管(guǎn)理人(rén)实力等多(duō)重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机(j几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同ī)会(huì)仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集材(cái)料(liào)中披露(lù)预测进行(xíng)比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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