近两年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注(zhù)意(yì)，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经营权分红目(mù)前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应(yīng)了(le)解资产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分(fēn)红收(shōu)益(yì)，以及基金份额(é)交易价(jià)格的(de)变化。基(jī)金份(fèn)额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集(jí)材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施项目的(de)经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人(rén)实际获得的(de)现金收(shōu)益(yì)，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金(jīn)形(xíng)式(shì)分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分(fēn)红体(tǐ)现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的(de)收益(yì)性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽(kuān)基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复(fù)，一方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一(yī)定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价(jià)做调减处理，调(diào)减金(jīn)额(é)根据单(dān)位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基(jī)金(jīn)分(fēn)红前后均可以获(huò)得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的(de)信心(xīn)，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为(wèi)准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部(bù)分之(zhī)间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增(zēng)值的(de)收益(yì)，而持(chí)有特许(xǔ)经营类(lèi)产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资耐克和aj哪个档次高，耐克和aj的区别鞋标产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个(gè)特点(diǎn)，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的(de)特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特(tè)许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负(fù)责(zé)人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额(é)包(bāo)含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基(jī)础(chǔ)资(zī)产的估(gū)值上(shàng)，使产权(quán)类(lèi)REITs具(jù)备更(gèng)显著的(de)资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是年报(bào)中披露(lù)的经营(yíng)活(huó)动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经营活动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资(zī)、投资产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的现金(jīn)实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市场独立的(de)资产配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类的(de)资(zī)产可(kě)以(yǐ)更多(duō)关注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的(de)资产(chǎn)更多关(guān)注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可(kě)综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理(lǐ)人实力(lì)等(děng)多重因(yīn)素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填(tián)权(quán)效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募(mù)集材(cái)料中披露预测(cè)进行比较分析(xī)，结合(hé)经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责人(rén)也(yě)称。

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