饱受(shòu)争议的二(èr)手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管部门(mén)的(de)重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房(fáng)地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用(yòng)房源(yuán)客源(yuán)优势收取过高(gāo)费用(yòng)、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个(gè)人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负(fù)担(dān)、侵害其(qí)合(hé)法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经(jīng)纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产(chǎn)首(shǒu)席分析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场成交比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房成(chéng)交依赖(lài)中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住(zhù)房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民(mín)来说属(shǔ)于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居(jū)民往往(wǎng)通过中介来(lái)完成。但很多中介利用信息不(bù)对称等问题，将非必要(yào)的(de)收费夹(jiā)带其中，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按(àn)揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些(xiē)服(fú)务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程(chéng)中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及(jí)其(qí)主体(tǐ)进行规范和(hé)秩序整顿，是(shì)房(fáng)地(dì)产市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题(tí)成监(jiān)管重点

　　二手房市(shì)场中，历(lì)来对房地产经纪(jì)服务行业关注(zhù)最多的一个话题，便是房地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及中介(jiè)交易进行规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某(mǒu)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一套1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构(gòu)要合理降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价(jià)。引导由交易双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务收(shōu)费标准的最早依据是(shì)1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部下(xià)发(fā)的《关(guān)于房地产中介服(fú)务收费的通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前北京市执(zhí)行(xíng)的(de)2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数(shù)特别复杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪服(fú)务，经交(jiāo)易(yì)各方协商同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京二手(shǒu)房中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政放权”的(de)精(jīng)神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中(zhōng)介服务等(děng)57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各中介(jiè)机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机(jī)构在实际(jì)收(shōu)取费用过程中，相关监管部(bù)门当前并未明(míng)确(què)具体(tǐ)的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需(xū)在服务过程中对收费(fèi)标准进行明(míng)码标价(jià)即(jí)可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务机(jī)构在具(jù)体收取过程(chéng)中，会结合房屋价(jià)值及工(gōng)资(zī)什么是人员类型 人员类型有哪些标准，综合计(jì)算出合(hé)适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次(cì)意见中提及(jí)，房地产经什么是人员类型 人员类型有哪些纪(jì)机构应(yīng)当(dāng)在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价(jià)和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构(gòu)提供的基本服务和延(yán)伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构收费前应(yīng)当向交(jiāo)易(yì)当(dāng)事人出具收(shōu)费清单，列明(míng)收费(fèi)标准、收费(fèi)金(jīn)额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显高于市场平均(jūn)水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)，住房(fáng)和城乡建(jiàn)设部门将会同(tóng)市(shì)场监管等部门采(cǎi)取约谈(tán)等综合措施(shī)进行重点(diǎn)监管。市场监管(guǎn)部(bù)门会(huì)同有关部门依法查处不按规定明(míng)码标价(jià)、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格(gé)和(hé)反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)相关违(wéi)法违规信息，市场(chǎng)监管部门要依法依规(guī)纳入国家(jiā)企业信用信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的(de)原(yuán)则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部发文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行业，打击收费(fèi)过高的(de)经(jīng)纪机构(gòu)，但对市(shì)场(chǎng)影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指出(chū)，由于当前两部门提出的(de)意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性(xìng)文件而非规定，未(wèi)来如(rú)何具体认定其(qí)中的细则(zé)，还需要(yào)看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务(wù)领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时(shí)，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的专业性(xìng)提出更高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些(xiē)热点城市的(de)二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出(chū)现中介费及税费(fèi)均由(yóu)购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意(yì)承(chéng)担中介费，这(zhè)部分(fēn)费用也可能通过转嫁的(de)方式，在房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家(jiā)，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗成(ch什么是人员类型 人员类型有哪些éng)’的情况，一些房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)公司(sī)将(jiāng)其视为向购(gòu)房者单边收费的行为。部分中(zhōng)介公司(sī)可能会利用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先经纪(jì)服(fú)务(wù)收费(fèi)的基础上，再次向房(fáng)东收(shōu)取费用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变(biàn)相推高(gāo)了房(fáng)价。两部门(mén)提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交(jiāo)易中操作的(de)透明度，也(yě)有(yǒu)利于房价的(de)稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。

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