万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的(de)神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务人被中国信达(dá)追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回钱款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入(rù)房产的有(yǒu)钱(qián)人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪(guài)有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候(hòu)，他(tā)们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个(gè)位于海淀(diàn)核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖(mài)上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的(de)抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华(huá)恒(héng)瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集(jí)团有限公司(sī)是共同债务人。目(mù)前，该项目(mù)已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是一(yī)起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实了(le)上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在(zài)还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大佬(lǎo)也(yě)是万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主。另(lìng)据地产自(zì)媒(méi)体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也翻译，仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也议论文，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司(sī)法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以及其他(tā)债权的，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部(bù)分价款的(de)商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适(shì)用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权(quán)公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的(de)国民知名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的(de)天价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超(chāo)6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可(kě)看出(chū)其(qí)在(zài)北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对(duì)手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人(rén)士，如知(zhī)名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力(仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也翻译，仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也议论文lì)而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义(yì)务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到(dào)这个地步，其(qí)实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收购北(běi)京(jīng)国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化(huà)业(yè)务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新(xīn)东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安(ān)的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押(yā)陆续质押(yā)，据企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权(quán)出质记(jì)录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国(guó)安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续(xù)质押手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过在实控人(rén)都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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