导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设(shè)施等因素(sù)密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数、商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利(lì)交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似(shì)乎意味着户户(hù)有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三(sān)成都是(shì)流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大(dà)城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存(cún)在不(bù)足，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到(dào)底是(shì)供(gōng)给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存(cún)量数据(jù)并未公布，我们无(wú)法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前(qián)的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住(zhù)不(bù)到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算(suàn)的(de)城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套(tào)设施(shī)齐(qí)全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公(gōng)布，一(yī)是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有(yǒu)多(duō)少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们(men)利(lì)用(yòng)既有统计数(shù)据，大(dà)致(zhì)测算得到中国(guó)存(cún)量房地产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们(men)计(jì)算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品(一文钱等于多少人民币，一贯钱相当于现在多少钱pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均(jūn)一(yī)套(tào)房的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英(yīng)国(guó)和日本(běn)的住宅(zhái)套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地(dì)的住宅市(shì)场(chǎng)供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作(zuò)的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一(yī)套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的(de)生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土(tǔ)地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平(píng)方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存(cún)在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人口静态(tài)结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到(dào)买(mǎi)房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公(gōng)有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住(z一文钱等于多少人民币，一贯钱相当于现在多少钱hù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适用房和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基(jī)础设施(shī)配套(tào)差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议(yì)明(míng)确指出(chū)支(zhī)持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 一文钱等于多少人民币，一贯钱相当于现在多少钱