5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公(gōng)布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过(guò) 精耕细(xì)作(zuò)成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资(zī)产中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于(yú)出现了(le)三年(nián)来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地(dì)产行(xíng)业的持(chí)股比例也同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年(nián)四季报，变化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先在于(yú)几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时(shí)间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面(miàn)积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的(de)政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就(jiù)很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股(gǔ)票(piào)投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)，在纳(nà)入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排(pái)名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原(yuán)因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一(yī)方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结(jié)算持(chí)续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也(yě)是(shì)连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀(shā)入(rù)前(qián)十(shí)。同时榜单(dān)中还有一(yī)支(zhī)大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行列(liè)。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和(hé)私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛(máo)利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数(shù)房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成(chéng)本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司(sī)尤其是(shì)央(yāng)企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的(de)开发(fā)资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多(duō)2升是多少斤啊 2升是多少毫升重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中(zhōng)特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从(cóng)中长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造(zào)能力(lì)，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对(duì)较低(dī)，企业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“2升是多少斤啊 2升是多少毫升存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月(yuè)环(huán)比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城(chéng)市都出(chū)现(xiàn)环比下滑(huá)的(de)情况。而(ér)现(xiàn)在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐(lè)观(guān)。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的(de)去(qù)库存压力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的(de)压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)的复苏速度(dù)都(dōu)比想象的要慢(màn)很多，我们(men)要多给一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待它的(de)基(jī)本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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