文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明确(què)表(biǎo)态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现(xiàn)房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么(me)要取消预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般(bān)为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房(fáng)的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一(yī)下(xià)：商品(pǐn)房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入(rù)了(le)商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发(fā)达国家一般(bān)有严格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全(quán)部(bù)房款，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以(yǐ)及违(wéi)约(yuē)处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者(zhě)十(shí)年前(qián)在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代(dài)在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未(wèi)推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋(wū)或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需(xū)要(yào)雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加(jiā)，开(kāi)发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块(kuài)地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了(le)自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门(mén)提升了(le)对(duì)于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管(guǎn)，即要(yào)求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透明(míng)化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期(qī)发(fā)展工业化的进程大于(y开曼群岛属于哪个国家 开曼群岛是国家吗ú)城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再(zài)适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对(duì)内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引(yǐn)进中(zhōng)国(guó)香港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发(fā)时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发(fā)商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行等(děng)多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来(lái)说，是(shì)指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要(yào)一次(cì)性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到了(le)全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年(nián)对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起到了(le)重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也(yě)提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存(cún)量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地(dì)城(chéng)镇住宅(zhái)存量(liàng)从(cóng)不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国(guó)内(nèi)地房地产行业(yè)的(de)发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的(de)快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到(dào)有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠(qú)道，房(fáng)地产带(dài)动的上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富(fù)效应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在(zài)，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房(fáng)等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业(yè)层(céng)面(miàn)看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资(zī)金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市(shì)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确(què)规定了开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城(chéng)市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目(mù)工程总额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房地(dì)产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是(shì)期(qī)房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年(nián)，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定(dìng)期(qī)限内无(wú)条件返还(hái)，最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支(zhī)付(fù)首付，其(qí)余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付(fù)环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者(zhě)的定(dìng)金及首付(fù)款由第三方公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司(sī)的(de)信(xìn)托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资(zī)金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担(dān)任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开开曼群岛属于哪个国家 开曼群岛是国家吗发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银(yín)行利(lì)益(yì)，银行有充分(fēn)动机(jī)监(jiān)管开(kāi)发商施(shī)工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的(de)验(yàn)收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按(àn)建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在(zài)项目(mù)获(huò)批后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分(fēn)为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的(de)房产、资金、合同等各个(gè)环(huán)节(jié)，各(gè)环节内容确认(rèn)无(wú)误后(hòu)签(qiān)订首付(fù)交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机(jī)制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例相对(duì)较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公司的(de)检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结(jié)束后由(yóu)于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日本(běn)《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求开发商必须完(wán)成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约(yuē)为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房(fáng)前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门(mén)项目资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合(hé)同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时(shí)购房者向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程(chéng)做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在此过(guò)程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚(gāng)需和(hé)改善型需(xū)求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管(guǎn)开曼群岛属于哪个国家 开曼群岛是国家吗环节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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