近(jìn)两年火爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分(fēn)配(pèi)金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝(jué)大部(bù)分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作(zuò)为(wèi)基金份额持(chí)有(yǒu)人(rén)实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开(kāi)募集(jí)基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富(fù)了(le)机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机(jī)构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对(duì)高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了(le)投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格走势的关(guān)键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响(xiǎng)了(le)公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方面(最小的非负整数是多少数，最小的非负整数是什么意思miàn)市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额(é)根据单位基(jī)金(jīn)份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前后(hòu)均可以获得(d最小的非负整数是多少数，最小的非负整数是什么意思é)公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期(qī)投资的(de)信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为(wèi)“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间的(de)比(bǐ)例是变(biàn)动的(de)，与现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到(dào)期(qī)后基(jī)金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每年的(de)现金分(fēn)红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分(fēn)红包(bāo)括了(le)利润分配和本金的(de)归(guī)还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性不(bù)同而形成区(qū)别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经营权到(dào)期后不(bù)再能(néng)产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的(de)特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金(jīn)额包含了(le)投资本金(jīn)，在(zài)不进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份额(é)单价随(suí)着(zhe)分(fēn)派进度(dù)逐年(nián)下(xià)降(jiàng)是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基础资产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资(zī)产(chǎn)投(tóu)资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生(shēng)的(de)现金净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于(yú)企业本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内(nèi)部收(shōu)益率的(de)高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更(gèng)多(duō)关(guān)注分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营(yíng)净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因(yīn)素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料中披露预(yù)测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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