饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得(dé)到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发(fā)布了关于规范(fàn)房地(dì)产经纪服务(wù)的意见。意见提(tí)及，近(jìn)年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在(zài)利用房源客(kè)源(yuán)优势收(shōu)取(qǔ)过高费用、未明(míng)码标价(jià)、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费、严(yán)格(gé)实行明(míng)码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师(shī)张大伟称，随着城(chéng)市(shì)发展，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)二(èr)手房交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中(zhōng)介居(jū)间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住(zhù)房(fáng)政(zhèng)策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居民(mín)往往通过中介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对(duì)称等问题(tí)，将非必要(yào)的收费(fèi)夹带其中，如收(shōu)取过(guò)桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造成额外(wài)的负担，而且这些服务事项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交易(yì)过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经(jīng)纪(jì)服务在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进行规(guī)范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是(shì)房(fáng)地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意义更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的(de)一个话题(tí)，便是(shì)房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及中(zhōng)介交易进(jìn)行规(guī)范(fàn)。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋交易(yì)过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额(é)不低(dī)的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪(jì)服务收费上，两部门在此次意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价(jià)。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方共同(tóng)承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家(jiā)计(jì)委建设(shè)部下(xià)发的《关于房地产中介(jiè)服务(wù)收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按(àn)成结婚以后他那个越来越大了交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市(shì)执行的2014年(nián)更新后的收费标(biāo)准，即根据(jù)这(zhè)样(yàng)的规(guī)定(dìng)：“少数特别复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可在(zài)规定(dìng)的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地产中介服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)多少由各中介(jiè)机(jī)构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机(jī)构在实际(jì)收(shōu)取(qǔ)费用过程中，相(xiāng)关(guān)监管部门(mén)当前并未(wèi)明确具(jù)体的中介费(fèi)率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中对(duì)收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服(fú)务机(jī)构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计(jì)算出合适的(de)中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构应(yīng)当在(zài)经营门店、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容(róng)和收(shōu)费标准，不(bù)得(dé)混合(hé)标价和捆(kǔn)绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项(xiàng)目(mù)和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机构收费(fèi)前应当向交易当事人出具(jù)收费清单，列明(míng)收费标(biāo)准(zhǔn)、收(shōu)费(fèi)金额(é)，由(yóu)当事人(rén)签字(zì)确(què)认。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显高于(yú)市场(chǎng)平均水平的房(fáng)地产经纪机(jī)构，住房和城(chéng)乡建设(shè)部门将(jiāng)会同市场监管等(děng)部门采取约(yuē)谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部(bù)门依法(fǎ)查处不按规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪(jì)服务收(shōu)费等(děng)违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的(de)行为。对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)相(xiāng)关违法违规信息，市(shì)场监管部门要依法依规纳(nà)入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的(de)原则实行分(fēn)档(dàng)定价(jià)，是(shì)否意(yì)味(wèi)着，未来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服结婚以后他那个越来越大了(fú)务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价(jià)，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行业，打击收(shōu)费过(guò)高的经纪机构(gòu)，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不(bù)同，各(gè)家(jiā)收(shōu)费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于当前两部门提出的意(yì)见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性(xìng)文(wén)件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需(xū)要看各城市(shì)落地执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规(guī)范化，有(yǒu)利于行业(yè)健康发(fā)展。同(tóng)时，由于二(èr)手房很多房源在(zài)产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这(zhè)对房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)行业的专业性(xìng)提出更(gèng)高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆(lù)骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中，原本应该(gāi)由上下家各(gè)支付一(yī)半的中介费，但在一些热点城市(shì)的(de)二手(shǒu)房交(jiāo)易过(guò)程中，往往(wǎng)会(huì)有这样的情(qíng)形，因部分购房者(zhě)处于弱(ruò)势地位(wèi)，从而会出现中介费(fèi)及税(shuì)费均由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意(yì)承担(dān)中介费，这(zhè)部分费用也(yě)可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房(fáng)产(chǎn)中介(jiè)公司将(jiāng)其视(shì)为向购房者单(dān)边收费的(de)行为。部分中介公司可能(néng)会利用其支配地(dì)位，在原先经纪服务收费的(de)基础(chǔ)上，再次(cì)向房(fáng)东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其转再次(cì)转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当(dāng)于变(biàn)相推高(gāo)了(le)房价。两(liǎng)部门(mén)提出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也(yě)有利(lì)于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称(chēng)。

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