近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类(lèi)产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高(gāo)比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为(wèi)持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级(jí)市场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金募(mù)集(jí)材(cái)料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额(é)持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级(jí)副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规(guī)要(yào)求，基(jī)础设施基(jī)金应(yīng)当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基(jī)金(jīn)年度(dù)可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点谢霆锋资产有百亿吗。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的(de)固定利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金(jīn)决(jué)定。

　　从机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的投资(zī)品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分红水平的(de)预(yù)期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势(shì)的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月(yuè)21日，今年(niá谢霆锋资产有百亿吗n)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和(hé)债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定(dìng)程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价(jià)格波动受多(duō)重因素的影响，投(tóu)资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票(piào)和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对经济(jì)活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分(fēn)红金额(é)进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对(duì)分红前(qián)后基金份额净值(zhí)变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红(hóng)前提(tí)是本(běn)金(jīn)之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增值两个部(bù)分，两个部(bù)分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和(hé)产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品的(de)收益主要来(lái)自项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权类资产的(de)分红包括(kuò)了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动的(de)，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相(xiāng)当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权到期(qī)后不再能(néng)产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意(yì)，特(tè)许经营权项目的分派金额(é)包含了(le)投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余(yú)期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的(de)土(tǔ)地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基(jī)于企业本(běn)身(shēn)经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现(xiàn)金影(yǐng)响利(lì)润(rùn)表的项目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现金。

　　李谢霆锋资产有百亿吗华平也(yě)表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能(néng)，比(bǐ)较适合(hé)长期持(chí)有。建议投(tóu)资(zī)者对(duì)经营权类的资(zī)产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流(liú)，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原始权益人(rén)综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多(duō)重因(yīn)素(sù)来选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明(míng)显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的(de)可(kě)供分配金(jīn)额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募(mù)集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市(shì)场的(de)实际环境(jìng)，对基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称。

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