文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱(qián)没(méi)实力的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代(dài)步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发(fā)进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(ti夜游症的孩子精神有问题吗，孩子半夜起来突然乱走乱说话ān)经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和(hé)长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样在支(zhī)付(fù)完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分期(qī)支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助(zhù)于(yú)降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需(xū)要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产(chǎn)回(huí)归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发(fā)展的(de)重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持(chí)当(dāng)期三好生(shēng)、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国(guó)务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高，不过大(dà)多(duō)数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的(de)资金(jīn)实力(lì)才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了(le)分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文(wén)字(zì)详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的(de)订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地(dì)解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣(róng)，但(dàn)期(qī)间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国(guó)香港要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信托(tuō)账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操(cāo)作(zuò)等(děng)采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银(yín)行的(de)责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着(zhe)监(jiān)管体系(xì)逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前(qián)期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度(dù)不再适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求(qiú)量大(dà)，而(ér)社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入(rù)中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对(duì)内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体制，从计(jì)划经济(jì)下的福利分房(fáng)转向市(shì)场经济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后(hòu)，经(jīng)调整形(xíng)成(chéng)契合(hé)中国(guó)内地(dì)的(de)商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预(yù)先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和预(yù)告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形(xíng)式一(yī)次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了(le)全部(bù)购(gòu)房款，这(zhè)点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发(fā)商而(ér)言，预售(shòu)制(zhì)商(shāng)品房也开启(qǐ)了(le)高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大(dà)缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年(nián)对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速(sù)发展(zhǎn)阶段的(de)资(zī)金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事(shì)业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存(cún)量(liàng)从不(bù)到14亿平(píng)增(zēng)至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积(jī)和(hé)销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地(dì)经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存(cún)量占社融存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是(shì)两(liǎng)个独立的(de)合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合同向开发(fā)商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资(zī)金链断(duàn)裂(liè)等一系列(liè)问(wèn)题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的(de)预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字(zì)那(nà)就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了(le)开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来(lái)全国并没(méi)有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市(shì)则(zé)按照项目(mù)的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或(huò)者(zhě)项目(mù)工(gōng)程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继(jì)续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房地产大(dà)开发时代(dài)的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这(zhè)些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房(fáng)者(zhě)预(yù)付(fù)资(zī)金，一般(bān)设有定金或预付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预(yù)付款一般以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进夜游症的孩子精神有问题吗，孩子半夜起来突然乱走乱说话度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房(fáng)屋(wū)交付质量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按(àn)揭(jiē)还(hái)款，交付前资(zī)金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资(zī)金全部(bù)来自银(yín)行，银行根(gēn)据工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查(chá)后(hòu)发(fā)放的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目(mù)获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金(jīn)并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于(yú)购(gòu)房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首(shǒu)付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能(néng)是(shì)当房屋(wū)出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双(shuāng)方均(jūn)有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确(què)认无(wú)误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出(chū)现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的(de)方(fāng)式(shì)，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较低，一(yī)般(bān)会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须(xū)完(wán)成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必(bì)须完成定金保全(quán)措(cuò)施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机(jī)构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的(de)保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该(gāi)措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金夜游症的孩子精神有问题吗，孩子半夜起来突然乱走乱说话，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进(jìn)银(yín)行(xíng)专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统(tǒng)一的选(xuǎn)购(gòu)权合(hé)同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基(jī)完(wán)工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与付(fù)款会存入银行专门的项目(mù)资金账户(hù)，账户(hù)资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后(hòu)购(gòu)房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具(jù)支(zhī)持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分(fēn)的(de)保障(zhàng)。余款支付(fù)环节(jié)，建立按(àn)工(gōng)程进度(dù)付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者(zhě)的(de)权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银(yín)行(xíng)的第三方(fāng)资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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