OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技，引发(fā)了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续(xù)延(yán)续(xù)此前几日的下(xià)跌走势，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉(lā)升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在(zài)公(gōng)告中，亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密(mì)切关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始权(quán)益人(rén)相(xiāng)关负责人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应对哲库(kù)提(tí)前退租的(de)可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦东新区(qū)国资委(wěi)也高(gāo)度(dù)关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动较大，但(dàn)其实不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级(jí)市场价格开(kāi)始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市(shì)场价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江光(guāng)大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募(mù)的(de)项目又遭遇突(tū)发事(shì)件，因此导致二(èr)级市(shì)场价格出现(xiàn)波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险(xiǎn)规避(bì)的原(yuán)因，最近几个交易日(rì)场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前(qián)随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得(dé)到一定(dìng)释放，但(dàn)是价格(gé)涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等多(duō)重(zhòng)因素影响，不好判(pàn)断(duàn)价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二(èr)级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着(zhe)经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一(yī)定的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私募基金(jīn)执行董事高如星对(duì)此表(biǎo)示(shì)，若张江园区最终能顺利解(jiě)决(jué)招商，平(píng)稳过度(dù)对经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得(dé)这(zhè)么急(jí)、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资(zī)产就(jiù)回调(diào)不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到(dào)租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基(jī)础设施(shī)资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)将继续(xù)密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季(jì)报中(zhōng)披(pī)露的张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)出(chū)租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一(yī)度二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)出现回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场信心得到了(le)一(yī)定提(tí)振，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的(de)扩募说明(míng)会上，运营团(tuán)队(duì)表示了对张江光大园项目(mù)的(de)信(xìn)心，预(yù)计(jì)签署意向书和(hé)合同谈判中的储备(bèi)租户(hù)正常转化后(hòu)，项(xiàng)目出租率(lǜ)将得到回升(shēng)。没想到仅过(guò)了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确(què)实始料未(wèi)亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实(shí)工作，并同步(bù)启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，据悉(xī)新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租(zū)户情况，相关负(fù)责人(rén)介(jiè)绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向(xiàng)面积(jī)超过了2万方。从意(yì)向(xiàng)储备转化为实际租(zū)户需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁(lìn)意(yì)向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一些重要租户(hù)。虽然收了三个月(yuè)履(lǚ)约保(bǎo)证金给(gěi)了我们一些(xiē)空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在短(duǎn)期内完成去(qù)化。”相关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大(dà)园(yuán)项目一季(jì)度末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那(nà)么多储备租户，之前的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责(zé)人(rén)解释，张江光大(dà)园一(yī)直以(yǐ)来都(dōu)坚持以市(shì)场(chǎng)化运营为导向，历(lì)史(shǐ)运(yùn)营表现稳定(dìng)，租户的调租(zū)和换租都属于正常(cháng)情况，而这次(cì)项目的大租(zū)户退租(zū)正好发(fā)生在(zài)市场(chǎng)活(huó)跃度的(de)短(duǎn)期(qī)低点，目(mù)前市(shì)场情况(kuàng)已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看到出(chū)租率下滑情况没(méi)有(yǒu)得到及时修复后(hòu)，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调(diào)配(pèi)和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给(gěi)租户的分(fēn)隔空间、交(jiāo)付(fù)标(biāo)准、租金水平(píng)等方面也有一些(xiē)差异化，张(zhāng)润大(dà)厦(shà)多(duō)是两千多平的大平(píng)层，楼的(de)成(chéng)新度高一些(xiē)，单价也贵(guì)一些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的面积(jī)为主(zhǔ)，还有(yǒu)一(yī)些独(dú)栋形态的物(wù)业。租户(hù)自身也会(huì)有诉求(qiú)，也会根据自(zì)身(shēn)需求和预算挑选(xuǎn)区域(yù)内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成(chéng)了一家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销(xiāo)方(fāng)面(miàn)能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得(dé)更(gèng)好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责(zé)人表示，张(zhāng)江集(jí)团和张江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造(zào)张(zhāng)江(jiāng)园区产(chǎn)业(yè)空间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次(cì)扩(kuò)募是(shì)我(wǒ)们实现基金(jīn)扩(kuò)容的第一步，也是至关(guān)重要(yào)的一(yī)步，眼下我(wǒ)们可能面临了(le)一些突发情况需(xū)要解决(jué)，但(dàn)是(shì)这(zhè)和(hé)我们(men)在(zài)张江科学城这三十年建设发展过程中所经历(lì)的(de)相比，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常(cháng)小的插曲。我们有信(xìn)心排除(chú)万难，尽一切可能化解当前突发(fā)事件(jiàn)的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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