5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司(sī)市(shì)值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一(yī)季度(dù)得(dé)以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓(cāng)上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经(jīng)济(jì)圈判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的(de)行(xíng)情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的(de)上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的(de)政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城(chéng)镇(zhèn)化的(de)进程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来(lái)行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的(de)基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公司的主要(yào)产品及(jí)服务为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度(dù)的(de)收入利润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在(zài)前十中，这(zhè)也是(shì)连(lián)续第三个季(jì)度他有的两只产品杀(shā)入(rù)前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局(jú)在(zài)深(shēn)圳的(de)地产公司，一(yī)季报(bào)交出(什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗chū)的也是一份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的(de)净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场(chǎng)大(dà)幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙头房企的(de)拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企(qǐ)的(de)净负债(zhài)率普(pǔ)遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本(běn)看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估(gū)的(de)浪潮下(xià)，央国(guó)企地(dì)产(chǎn)股或存(cún)在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的(de)结构(gòu)性机会依然(rán)存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出(chū)较低的融资成(chéng)本，优质的(de)开发资(zī)源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地(dì)产公司(sī)也是更有(yǒu)优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修(xiū)复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石(shí)投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或(huò)许还是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本(běn)保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额持(chí)续(xù)提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的(de)增(zēng)长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地(dì)拿(ná)地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定性(xìng)。其实(shí)整个(gè)市场从四(sì)月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城市都出(chū)现环比下(xià)滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场(chǎng)表现也(yě)不(bù)太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了(le)半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下(xià)游(yóu)产业(yè)链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以及上下(xià)游就不(bù)是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的(什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗de)企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去(qù)等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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