近两年火爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投(tóu)资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对(duì)此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资(zī)产运营(yíng)情况及(jí)市场因素的(de)综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资(zī)人通过基金募集(jí)材料(liào)和(hé)信息披(pī)露(lù)文件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资(zī)中(zhōng)心(xīn)运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构(gòu)投资者(zhě)稳(wěn)定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)走势的关(guān)键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经(jīng)济的(de)影响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度(dù)上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红(hóng)除(chú)权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额(é)净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)的信心(xīn)，同时(shí)需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的(de)影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值面临极(jí)大(dà)不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年的现金分红及资产增值(zhí)的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的(de)归(guī)还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是(shì)变(biàn)动的，对(duì)特(tè)许经营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的(de)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后(hòu)不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常具备更高(gāo)的(de)分派率(lǜ)水平。对(duì)夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音于剩余期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即(jí)使分(fēn)派(pài)率相(xiāng)对较低(dī)，也(yě)有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派(pài)金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类(lèi)项目的(de)夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使用(yòng)年(nián)限一(yī)般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的(de)假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来(lái)观察(chá)和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金，二者存夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音在本质性(xìng)区(qū)别。经营(yíng)活(huó)动产生的(de)现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对(duì)股债市场独立(lì)的资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的(de)资产可以更多关(guān)注内部收益率的(de)高低(dī)，对(duì)产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配(pèi)收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连(lián)回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明(míng)显(xiǎn)、同时(shí)分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年(nián)的可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集材(cái)料中披露预(yù)测(cè)进行比较分析(xī)，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音