饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费问题(tí)，正逐渐得(dé)到监管部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发布了(le)关于(yú)规范房地产经(jīng相亲对象不回消息算拒绝吗，相亲女拒绝你一般有三种暗示)纪服务的意见。意(yì)见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房源(yuán)客源优势(shì)收取过(guò)高费用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述背景，两(liǎng)部门(mén)从(cóng)加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上海为例，二(èr)手房(fáng)占(zhàn)市场(chǎng)成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调(diào)控重(zhòng)心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院(yuàn)住房(fáng)政策(cè)研究(jiū)中心(xīn)首席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低的大(dà)宗交易，由于二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常(cháng)强的专(zhuān)业性(xìng)，居(jū)民往往通过中介来完(wán)成。但很多中介利用(yòng)信(xìn)息不对称等问题，将非(fēi)必要(yào)的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费等(děng)，对居民造成额外的负(fù)担，而且这(zhè)些服务事项并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的相关(guān)市场交(jiāo)易(yì)行为及其主体进(jìn)行(xíng)规(guī)范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地(dì)产市(shì)场管理(lǐ)和调控(kòng)的主题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作的意(yì)义(yì)更大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注最多的一(yī)个话(huà)题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来(lái)相关部(bù)门主要监管的重点，将是对(duì)房地产经纪服(fú)务收费及中介交(jiāo)易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔(bǐ)金(jīn)额不低(dī)的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理确(què)定经纪(jì)服(fú)务(wù)收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价(jià)。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目(mù)前房地产经纪服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规(guī)定：房屋买卖(mài)代理收(shōu)费(fèi)，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基础上适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度最高(gāo)不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二(èr)手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了(le)房地产中(zhōng)介(jiè)服务等(děng)57个政府定(dìng)价(jià)，房地产经纪服务(wù)收(shōu)费多少由各中(zhōng)介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收(shōu)取费用(yòng)过程(chéng)中，相(xiāng)关监管部门(mén)当(dāng)前(qián)并(bìng)未明确具(jù)体(tǐ)的中介(jiè)费率，中介机(jī)构(gòu)仅需在(zài)服务(wù)过程中对收费标准进行明码(mǎ)标价即(jí)可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适(shì)的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构(gòu)提供的基本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交易当(dāng)事人出具收费清(qīng)单，列明收(shōu)费(fèi)标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高于(yú)市场平(píng)均水(shuǐ)平的房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)，住(zhù)房和城乡建设部门将会(huì)同市场监管等部门采(cǎi)取约(yuē)谈等综(zōng)合措施进行重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门会同(tóng)有关部门依法查处不按规定(dìng)明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)等违(wéi)反价格和(hé)反垄断法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)相关违(wéi)法违(wéi)规信息，市场监管部门要(yào)依(yī)法依规纳入国家企业信用信息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文(wén)鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原(yuán)则实(shí)行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规(guī)范行业，打击收(shōu)费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪(háo)宅(zhái)和普(pǔ)宅本(běn)来收(shōu)费就不同，各家收费普(pǔ)遍在(zài)合理范围(wéi)内，加上经纪(jì)服(fú)务费用对市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提出的(de)意见仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未来如何(hé)具(jù)体(tǐ)认定其中的细则，还(hái)需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于行业(yè)健康(kāng)发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在(zài)产权方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务行业的专业性(xìng)提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该(gāi)由上(shàng)下家各支付一(yī)半的(de)中介费(fèi)，但在一些热点城市的(de)二手房交易过(guò)程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分(fēn)购(gòu)房(fáng)者处于弱势地(dì)位，从而会出(chū)现(xiàn)中介费及税费均由购房者来(lái)承(chéng)担。即使(shǐ)一些房(fáng)东(dōng)愿意承(chéng)担(dān)中介费，这部(bù)分费用也可能通(tōng)过转嫁的(de)方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费(fèi)转嫁(jià)给(gěi)下(xià)家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房产中(zhōng)介公(gōng)司将其视为向(xiàng)购房者单边(biān)收(shōu)费的行为。部(bù)分(fēn)中介公司可能会利用(yòng)其支配(pèi)地(dì)位(wèi)，在原先(xiān)经(jīng)纪服务收费(fèi)的基(jī)础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房(fáng)东往往会(huì)将其转再(zài)次转嫁(jià)给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费，不仅(jǐn)有利(lì)于提高交相亲对象不回消息算拒绝吗，相亲女拒绝你一般有三种暗示(jiāo)易中(zhōng)操作的透(tòu)明(míng)度，也有利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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