导(dǎo)读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景气(qì)，有关(guān)中国地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到(dào)一(yī)成，其中还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的(de)人(rén)均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意(yì)味着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们(men)根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日(rì)益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发(fā)达国家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大(dà)分化(huà)时代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处(chù)市(shì)政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数(shù)不能(néng)完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的(de)居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)为(wèi)单(dān)位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐(qí)全(quán)的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，我们(men)就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存(cún)量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们利用既有统计数据，大(dà)致测(cè)算得到(dào)中国存(cún)量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取(q公元1世纪是哪一年到哪一年，公元1世纪是什么年代ǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和(hé)购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅(zhái)的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的(de)实(shí)际变化比例(lì)，从而我们(men)估(gū)算出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩(hán)国(guó)分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价(jià)或房(fáng)租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调(diào)查(chá)数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会(huì)占据(jù)两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低的(de)县城购(gòu)买(mǎi)一套(tào)房。所以说户(hù)均一套(tào)房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)户(hù)型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产的(de)需(xū)求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的(公元1世纪是哪一年到哪一年，公元1世纪是什么年代de)家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发(fā)达(dá)国家人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如(rú)此，中(zhōng)国(guó)人(rén)口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人(rén)口规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益(yì)明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移(yí)势必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带来(lái)新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前公元1世纪是哪一年到哪一年，公元1世纪是什么年代的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)造的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅(zhái)因(yīn)素(sù)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其(qí)他(tā)国家(jiā)依(yī)旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供(gōng)需出(chū)现错(cuò)配，这是(shì)过去二十年(nián)房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么(me)未(wèi)来将(jiāng)是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代(dài)已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查的是(shì)人，并(bìng)不(bù)是(shì)针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超(chāo)预期(qī)。

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