文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时(shí)代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公(gōng)平(píng)的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(2000克是多少斤啊róng)中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照(zhào)经济规(guī)律(lǜ)办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么(me)来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放(fàng)杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完(wán)首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违(wéi)约(yuē)处罚(fá)措(cuò)施(shī)作(zuò)为(wèi)保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需(xū)要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发展研究中心参(cān)与财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过2000克是多少斤啊长(zhǎng)期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居民的(de)储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量(liàng)有所(suǒ)增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其(qí)在(zài)购下九(jiǔ)龙(lóng)的一(yī)块地(dì)盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料(liào)、分层(céng)价(jià)格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了(le)制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资(zī)金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在(zài)银(yín)行开设(shè)的信托账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透(tòu)明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目(mù)完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求大和(hé)供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房(fáng)基(jī)础等(děng)城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步推进城市(shì)化(huà)。但(dàn)当时推行的(de)是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房(fáng)”的福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再(zài)适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临(lín)商(shāng)品房的需求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化(huà)、社会化(huà)的住房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的(de)福利(lì)分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应(yīng)速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后(hòu)，经(jīng)调整形(xíng)成契(qì)合(hé)中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解(jiě)房企(qǐ)资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发(fā)企业(yè)将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区(qū)别于中国(guó)香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一(yī)次性付(fù)清首付(fù)款，并(bìng)采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全(quán)部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的(de)开(kāi)发商(shāng)而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的(de)稳步发(fā)展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步，数(shù)十(shí)年时(shí)间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资(zī)占(zhàn)全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托(tuō)等(děng)通道业(yè)务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融(róng)存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资(zī)比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居(jū)民(mín)投(tóu)资渠(qú)道(dào)缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的(de)负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个(gè)独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险，进(jìn)行(xíng)影响自身(shēn)信用和购(gòu)房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市(shì)商(shāng)品房预(yù)售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明(míng)确(què)规定了(le)开发(fā)企业预售(shòu)商品房所得(dé)款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年以(yǐ)来(lái)全(quán)国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而(ér)事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如(rú)何(hé)被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下(xià)，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨(bō)付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方(fāng)式(shì)套(tào)取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的(de)预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋(wū)交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进(jìn)度分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护(hù)：为预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房(fáng)出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款，交付前(qián)资(zī)金由第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美(měi)国(guó)官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程进度(dù)向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还(hái)贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批(pī)后即可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按(àn)照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例2000克是多少斤啊，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)的制(zhì)度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期(qī)房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节(jié)内(nèi)容确认无误(wù)后签订(dìng)首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次(cì)修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金(jīn)超过(guò)5％或超(chāo)1000万日(rì)元的(de)部(bù)分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预(yù)售。什么(me)是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支(zhī)付的(de)购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签(qiān)订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般(bān)为合同签订(dìng)后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的(de)增加而增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会(huì)存(cún)入(rù)银(yín)行专门的项目资金账户，账户(hù)资(zī)金(jīn)提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看(kàn)，当(dāng)前房地(dì)产到了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的(de)金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对(duì)还(hái)在正常(cháng)运(yùn)转的房(fáng)企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财(cái)团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金(jīn)安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防(fáng)止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在(zài)保修(xiū)期结(jié)束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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