5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为(wèi)代表的机构对于这一(yī)板(bǎn)块已经(jīng)在悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额(é)均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地(dì)方国(guó)企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了(le)三年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似(shì)乎在今(jīn)年一(yī)季(jì)度得以延(yán)续。数据(jù)统计(jì)显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP什么是因果论证举例说明句子，什么是因果论证举例说明的方法15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为(wèi)保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头(tóu)股从排(pái)位上(shàng)看(kàn)均有退步(bù)，尤其是(shì)万(wàn)科最为(wèi)明显；其(qí)次(cì)是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上(shàn什么是因果论证举例说明句子，什么是因果论证举例说明的方法g)最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入(rù)大分化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺(cì)激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺(quē)时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时代已经(jīng)过(guò)去(qù)，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司(sī)就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它(tā)们分(fēn)别是上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁(lìn)、物业(yè)管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时(shí)排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的(de)收入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏(sū)。究其(qí)原(yuán)因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方面则是(shì)公司(sī)拿(ná)地结算持续性(xìng)什么是因果论证举例说明句子，什么是因果论证举例说明的方法向(xiàng)好，从数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机(jī)获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的(de)优势。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的(de)融资成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营(yíng)能(néng)力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营(yíng)地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系等(děng)问(wèn)题，市场对(duì)民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业自(zì)身资产的(de)质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提(tí)升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首席研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年(nián)时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城(chéng)市四(sì)月环比三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的(de)绝大(dà)多数城市都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现(xiàn)在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压(yā)力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了(le)半年报(bào)冲(chōng)业(yè)绩出现(xiàn)市场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度(dù)增(zēng)长不确(què)定性的(de)压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及其(qí)上(shàng)下游(yóu)产业链的复(fù)苏(sū)速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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