饱受争议(yì)的(de)二手房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联合(hé)发布(bù)了关于规范(fàn)房地产经(jīng)纪(jì)服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构(gòu)存在利用房源客源(yuán)优(yōu)势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥(làn)用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明(míng)确(què)经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展(zhǎn)，一(yī)二线城市(shì)二手房交易(yì)占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手房占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民(mín)来(lái)说属(shǔ)于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有非常强的(de)专业性(xìng)，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多(duō)中介利用信息(xī)不对称(chēng)等问题，将非必(bì)要的收费夹(jiā)带其中，如收(shōu)取过桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对(duì)居民(mín)造成额外(wài)的负担，而且这(zhè)些服(fú)务事项并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经(jīng)纪服(fú)务在内的相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管(guǎn)理(lǐ)和调控(kòng)的(de)主题。“当(dāng)下(xià)，推进这项工(gōng)作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业关注最多的一个(gè)话(huà)题，便是房地产经(jīng)纪服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为，未来(lái)相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔(bǐ)金额不(bù)低的(de)中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务(wù)收费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构要合理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原(yuán)则实(shí)行分档定(dìng)价(jià)。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收费标准的最早依据是(shì)1995年(nián)国(guó)家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的(de)通知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前(qián)北(běi)京市(shì)执行的(de)2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即(jí)根据(jù)这(zhè)样的规(guī)定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务(wù)，经交(jiāo)易各方(fāng)协商同意，可在(zài)规(guī)定的(de)收费标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产中(zhōng)介服(fú)务等(děng)57个政府(fǔ)定价，房地产经纪(jì)服务收费多少由各中介机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取(qǔ)费用过程中(zhōng)，相关监(jiān)管部门当前并未明确具体(tǐ)的中介费(fèi)率，中介机构(gòu)仅需在服(fú)务(wù)过(guò)程(chéng)中对(duì)收费标(biāo)准进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪(jì)服(fú)务机(jī)构在具(jù)体收取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出合(hé)适(shì)的中介费率。”张(zhāng)大(dà)伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在(zài)此次意见中提(tí省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗)及，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)应当在经营省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗门(mén)店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等场所或渠(qú)道，公(gōng)示服务(wù)项目、服(fú)务内容和(hé)收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标(biāo)价和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经纪(jì)机构提(tí)供的基本服务和延伸服(fú)务(wù)，应当分别(bié)明确(què)服务(wù)项目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪(jì)机构收费前(qián)应(yīng)当向交易当事(shì)人出具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均(jūn)水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部(bù)门将(jiāng)会同市场监(jiān)管等部门(mén)采(cǎi)取约(yuē)谈等综(zōng)合措施进行重(zhòng)点监管(guǎn)。市场监管部门会同(tóng)有关(guān)部门(mén)依(yī)法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪(jì)服(fú)务收费等违(wéi)反(fǎn)价格(gé)和反垄断(duàn)法律法规的行为。对(duì)房地产经纪机构(gòu)相关违法违(wéi)规(guī)信息(xī)，市场(chǎng)监(jiān)管部门要依法依规纳(nà)入国家企业信(xìn)用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总(zǒng)经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要还(hái)是规范(fàn)行业，打击收费过高的(de)经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普宅本来收费(fèi)就(jiù)不(bù)同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在(zài)合理范围内，加上经(jīng)纪服(fú)务费用对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于当前两部门提(tí)出(chū)的意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定(dìng)，未来如何具体认定其中的细(xì)则，还需(xū)要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业(yè)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不(bù)同税(shuì)费等都(dōu)可能对交易产(chǎn)生影响，这对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业的专业性提(tí)出(chū)更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原本应该由(yóu)上(shàng)下家各支付(fù)一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的(de)情形，因部分购(gòu)房者处于弱(ruò)势(shì)地位(wèi)，从而会出(chū)现中介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部(bù)分费用也(yě)可能(néng)通过(guò)转嫁(jià)的(de)方(fāng)式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介(jiè)费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费的行为(wèi)。部分中介公司可能(néng)会利用其支配(pèi)地(dì)位，在原先经(jīng)纪服务(wù)收费的基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其(qí)转再次(cì)转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于(yú)变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利(lì)于提高交易中(zhōng)操作的(de)透明度(dù)，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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