饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房交(jiāo)易(yì)中介费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联合发(fā)布了(le)关于规范房地产经纪服务的意(yì)见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人(rén)信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从(cóng)业主体管(guǎn)理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随(suí)着(zhe)城(chéng)市发展，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上(shàng)海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介(jiè)居间(jiān)成交(jiāo)，房地产(chǎn)调(diào)控重(zhòng)心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院住房(fáng)政策(cè)研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于(yú)金额不(bù)低的大宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易(yì)周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居(jū)民往往通(tōng)过中介来(lái)完成。但很多中介利用信息不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外的负担(dān)，而且(qiě)这些(xiē)服务事(shì)项并(bìng)未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服(fú)务在内的相关市场交易行为及(jí)其主体(tǐ)进行规(guī)范和秩序整顿，是房地(dì)产(chǎn)市场管理和(hé)调控的主(zhǔ)题顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉。“当下(xià)，推进这项工作的意义(yì)更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房(fáng)地产经纪服务(wù)行业关注(zhù)最多(duō)的一个话题，便是房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)费的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部(bù)门主(zhǔ)要监管(guǎn)的(de)重点，将是(shì)对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳一笔金额不低的(de)中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则实行分档(dàng)定价。引导由交易双(shuāng)方共(gòng)同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是(shì)1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设部下发的《关于房(fáng)地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京(jīng)市(shì)执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的(de)规定：“少数特别复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可(kě)在规(guī)定的(de)收费标准基础上(shàng)适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价(jià)，房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用过(guò)程中，相关(guān)监(jiān)管部门(mén)当(dāng)前并未明(míng)确(què)具体的中介费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服务过程中对(duì)收费标(biāo)准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机(jī)构在具体收(shōu)取过程中，会(huì)结合(hé)房屋价值及(jí)工资标准，综(zōng)合计(jì)算(suàn)出合适(shì)的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明(míng)码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当(dāng)在经营(yíng)门(mén)店、网站(zhàn)、客户(hù)端等场所或渠道，公示服(fú)务项目(mù)、服务(wù)内容(róng)和收(shōu)费标准，不(bù)得混(hùn)合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构(gòu)提(tí)供的(de)基本服务和(hé)延伸服务，应当分别(bié)明(míng)确服务项(xiàng)目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易(yì)当事人出具收费(fèi)清单，列明(míng)收费标准、收费(fèi)金额(é)，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪(jì)机构(gòu)，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会同(tóng)市场监管等部门采取约(yuē)谈等综合措施(shī)进行(xíng)重点(diǎn)监管。市场监管部门会同有关部门依(yī)法查(chá)处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价(jià)格和反(fǎn)垄断法律法规(guī)的行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管部门要(yào)依法依规纳入(rù)国家企业信(xìn)用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档(dàng)定价，是否意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原总经理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行分档(dàng)定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行业(yè)，打击收费过(guò)高的经纪(jì)机构(gòu)，但对(duì)市(shì)场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本(běn)来收(shōu)费就不(bù)同(tóng)，各(gè)家收费普遍在合理范(fàn)围内(nèi)，加上经纪服务费用对(duì)市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来(lái)如何具(jù)体认定其中(zhōng)的细(xì)则，还需(xū)要看各城市落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从(cóng)目前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多(duō)房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费等都(dōu)可能对交(jiāo)易产生影响，这对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业(yè)的(de)专业性(xìng)提出更高(gāo)的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出，在二(èr)手(shǒu)房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城(chéng)市的二手房交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的(de)情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从(cóng)而(ér)会出现中介费及税费(fèi)均由购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下家，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中(zhōng)介(jiè)公司(sī)将其视为(wèi)向购房(fáng)者单边收(shōu)费(fèi)的行(xíng)为。部分中介公(gōng)司可能会利(lì)用其支(zhī)配地位，在原先经纪(jì)服务收费(fèi)的基(jī)础上(shàng)，再(zài)次向房(fáng)东收取费(fèi)用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其(qí)顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉转(zhuǎn)再(zài)次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交易(yì)中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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