万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达(dá)追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的(de)有钱人(rén)，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时(shí)候(hòu)，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司(sī)不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权转让项目的(de)处置主体是中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人(rén)。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证实了上(shàng)述(shù)内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北(běi)京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这(zhè)些业主确实已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍(pāi)卖损(sǔn)失最(zuì)大的(de)，没(méi)准还是债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规(guī)定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还(hái)购房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问题的(de)批(pī)复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式(shì)明确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张心之所向目光所至什么意思，目光所至啥意思其房屋交付请求权(quán)优先于建(jiàn)设(shè)工程价款优(yōu)先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩余(yú)价款的，可(kě)以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房(fáng)子，还会(huì)被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请(qǐng)心之所向目光所至什么意思，目光所至啥意思不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的(de)国民知名度(dù)，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的(de)楼(lóu)盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是(shì)每平(píng)米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融(róng)创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了(le)8年之久，但(dàn)其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后(hòu)的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试(shì)过(guò)多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团(tuán)手中拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么(me)又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的(de)中赫集团股(gǔ)份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押(yā)手中的中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的经营状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　心之所向目光所至什么意思，目光所至啥意思g alt="北京房圈(quān)大消息(xī)！顶级富豪，都被割了(le)……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184211313.png">

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在(zài)实控(kòng)人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北(běi)京国(guó)安(ān)，又(yòu)如(rú)何能(néng)独善其身？

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