近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出(chū)该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后(hòu)不再(zài)产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和本金的(de)归还，在(zài)选择投资标的(de)时(shí)应(yīng)了解(jiě)资产类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期(qī)分红收益，以及(jí)基金份额交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况(kuàng)，可以(yǐ)分析(xī)基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策(cè)的重(zhòng)要(yào)参百万美元宝贝真实事件，百万美元宝贝真实事件是真的吗考(kǎo)。

　　“相对(duì)于(yú)基(jī)金份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实(shí)际获得的(de)现金(jīn)收益，对于长期(qī)投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施(shī)证(zhèng)券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设(shè)施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配(pèi)金额(é)以现金形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等(děng)同(tóng)于债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资(zī)债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的(de)前提(tí)下，增厚资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关(guān)键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和(hé)债(zhài)券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额(é)完成率不(bù)达(dá)预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)价格(gé)波动受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸(xī)引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人也(yě)表示，近(jìn)期经济预(yù)期(qī)恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向(xiàng)股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对(duì)基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资(zī)人在基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的投资(zī)机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投(tóu)资(zī)者长期投(tóu)资的(de)信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产品的(de)特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金分红前(qián)提(tí)是本金之(zhī)上(shàng)的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动的(de)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金价(jià)值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权(quán)类和产(chǎn)权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益主要包括每(měi)年的现金分红(hóng)及(jí)资(zī)产增值的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择(zé)投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负(fù)责人提(tí)醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营权(quán)项目的分派金额(é)包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后(hòu)通(tōng)过对建筑的(de)更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步(bù)延(yán)长经营期(qī)限。这种类似(shì)永(yǒng)续(xù)经营的假设反映在基础资产(chǎn)的(de)估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是(shì)年(nián)报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的(de)现金净(jìng)流量是指企(qǐ)百万美元宝贝真实事件，百万美元宝贝真实事件是真的吗业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基于(yú)企业(yè)本(běn)身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募基(jī)金管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料(liào)中披(pī)露预测进(jìn)行(xíng)比较分析(xī)，结(jié)合(hé)经济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称。

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