近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的(de)REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出(chū)该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了(le)利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额(é)的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期(qī)分红(hóng)收益(yì)，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则(zé)更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设(shè)施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材料(liào)和信(xìn)息披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实(shí)际获得(dé)的(de)现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级(jí)副总监(jiān)李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集(jí)基础(chǔ)设(shè)施证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报(bào)，而是由可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红(hóng)能够帮(bāng)助机构(gòu)投资(zī)者稳(wěn)定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债(zhài)券相对高(gāo)的收益(yì)性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来(lái)分红水平(píng)的(de)预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看(kàn)，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金(jīn)额(é)完成(chéng)率不(bù)达预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人也表(biǎo)示(安徒生童话的作者叫什么名字，安徒生童话的作者简介shì)，近期经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额(é)进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红前(qián)后均可以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级市(shì)场(chǎng)扰(rǎo)动对整(zhěng)体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前(qián)提是本金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例(lì)是变动的(de)，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性(xìng)，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要(yà安徒生童话的作者叫什么名字，安徒生童话的作者简介o)包(bāo)括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的(de)收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也(yě)是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不(bù)同而形成(chéng)区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提(tí)醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含了(le)投(tóu)资(zī)本(běn)金，在不(bù)进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价(jià)随着(zhe)分(fēn)派(pài)进度(dù)逐年下(xià)降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的(de)收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业(yè)内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估项目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的(de)资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底层(céng)资产的(de)经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人实力(lì)等(děng)多(duō)重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同时分红规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的可供分配金额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集材料(liào)中披露预(yù)测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业(yè)绩(jì)及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上(shàng)述(shù)负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 安徒生童话的作者叫什么名字，安徒生童话的作者简介