5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得(dé)增(zēng)持，持(chí)仓数(shù)量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排(pái)名最(zuì)高的是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二(èr)的(de)是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判断(duàn)房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市(shì)。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投(tóu)资上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什(shén)么投资(zī)机(jī)会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出(地肖指哪几个生肖？chū)现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的(de)更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住(zhù)房短缺(quē)时代(dài)，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很(hěn)容易出(chū)现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得(dé)市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的(de)成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日(rì)成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的(de)基(jī)本面来看(kàn)，上实发(fā)展的(de)主营业(yè)务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品(pǐn)及(jí)服(fú)务(wù)为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，各(gè)类机(jī)构都有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地(dì)房(fáng)企(qǐ)，其第(dì)一季(jì)度的收入(rù)利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是连(lián)续第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产(chǎn)则(zé)是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出(chū)的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì地肖指哪几个生肖？)公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头(tóu)的价(jià)值更(gèng)为笃定突出(chū)；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而(ér)其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发(fā)展的(de)大(dà)好机会。中信(x地肖指哪几个生肖？ìn)证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结(jié)构性机(jī)会依然存(cún)在，少(shǎo)部分(fēn)公司(sī)尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优(yōu)势(shì)，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为(wèi)库存的(de)优势(shì)。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源(yuán)和(hé)良好的不动产资产运营(yíng)能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也(yě)是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民(mín)营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过(guò)程中，央国(guó)企相较于民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的(de)盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以(yǐ)此(cǐ)带(dài)来(lái)估值(zhí)中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强(qiáng)、可(kě)以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业(yè)集中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一(yī)思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察国企(qǐ)央企在三个(gè)方(fāng)面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保持(chí)低(dī)位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续(xù)提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中在(zài)核心城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不(bù)确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城市(shì)四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在(zài)内(nèi)的绝(jué)大多数城市都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月的(de)市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在(zài)的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的(de)去库存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可能会出(chū)现(xiàn)，到六(liù)月(yuè)份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不(bù)确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀投(tóu)资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这(zhè)个(gè)时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比同(tóng)行好得多(duō)的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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