饱受争(zhēng)议的二(èr)手房交易中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发布了关于规(guī)范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)存(cún)在利用(yòng)房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两部门(mén)从加强从业主(zhǔ)体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费、严格实(shí)行明码标(biāo)价(jià)等十方(fāng)面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随(suí)着城市(shì)发展，一(yī)二线(xiàn)城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖(lài)中(zhōng)介居间(jiān)成交(jiāo)，房(fáng)地产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房政(zhèng)策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的大(dà)宗交(jiāo)易，由(yóu)于二(èr)手房交易成(chéng)本较(jiào)高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问题(tí)，将(jiāng)非必要的收费夹(jiā)带其(qí)中，如收(shōu)取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按(àn)揭(jiē)费(fèi)、担(dān)保费(fèi)等，对居民(mín)造成额外的(de)负担，而(ér)且(qiě)这些服务(wù)事(shì)项并未明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手(shǒu)房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及(jí)其主体进(jìn)行规范和秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产(chǎn)市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项(xiàng)工作的意义更大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历来(lái)对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服(双修是指什么意思，双修是怎么进行的fú)务费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未(wèi)来相关(guān)部门主(zhǔ)要监(jiān)管的重点，将是对(duì)房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及中介交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费上，两部(bù)门在此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最早依据是(shì)1995年国家计委建(jiàn)设部下发的(de)《关于房(fáng)地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北(běi)京市执行的2014年更新(xīn)后的收费标(biāo)准，即根据这样的规(guī)定：“少数(shù)特别复(fù)杂(zá)的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上(shàng)适当上浮，上浮(fú)幅度最高(gāo)不(bù)得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地(dì)产(chǎn)中介服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服(fú)务收费多少由各中(zhōng)介机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机构在(zài)实(shí)际收(shōu)取费用过程中(zhōng)，相关监管部门(mén)当前并未明(míng)确具体的中(zhōng)介费(fèi)率，中介机构(gòu)仅需(xū)在服(fú)务过程中对(duì)收费标(biāo)准进(jìn)行(xíng)明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在具体收(shōu)取过程(chéng)中，会结合(hé)房屋价值及工(gōng)资标(biāo)准，综合计算出合(hé)适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪(jì)机构应当在(zài)经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和(hé)捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产经纪机构提供的基本服务和(hé)延伸服务，应当(dāng)分别明确(què)服务项目和收费(fèi)标(biāo)准。房地产经纪机构(gòu)收(shōu)费前应(yīng)当向交(jiāo)易(yì)当事人出具收费清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事人(rén)签字确(què)认。

　　另外(wài)，对收费明显(xiǎn)高于市(shì)场平(píng)均水平的房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)，住(zhù)房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措(cuò)施进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管部(bù)门会同有关部门依法查处不(bù)按规定明码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格和反垄断法(fǎ)律法规(guī)的行为。对(duì)房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)相关(guān)违法(fǎ)违规信息，市场监管部(bù)门要依法(fǎ)依规纳入国(guó)家企(qǐ)业(yè)信(xìn)用信息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的(de)原则(zé)实行分(fēn)档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部(bù)发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原(yuán)则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业(yè)，打击收费过高的(de)经纪机构(gòu)，但对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅(zhái)和(hé)普(pǔ)宅本(běn)来(lái)收(shōu)费(fèi)就不同(tóng)，各家(jiā)收费普遍在合理范围内(nèi)，加(jiā)上经(jīng)纪服务(wù)费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门提出的意(yì)见仅为鼓励(lì)性(xìng)质(zhì)，即只(zhǐ)是纲(gāng)领(lǐng)性文件而(ér)非规定，未来如何(hé)具(jù)体认定其中的(de)细则，还需要看各(gè)城市落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房源在(zài)产权(quán)方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不同(tóng)税费(fèi)等都(dōu)可能对交易产生(shēng)影响，这(zhè)对房(fáng)地产经纪服务行业的专业性(xìng)提出(chū)更双修是指什么意思，双修是怎么进行的高的要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院(yuàn)研究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指出，在二(èr)手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上(shàng)下(xià)家各(gè)支付一半的中介(jiè)费，但在一些(xiē)热(rè)点城市的二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往会(huì)有(yǒu)这(zhè)样的情(qíng)形，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从(cóng)而(ér)会出现中介费及税费均(jūn)由购房(fáng)者来承(chéng)担。即使(shǐ)一些(xiē)房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下(xià)家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产(chǎn)中介公司(sī)将其视为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分中介公司可能会利(lì)用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务(wù)收费(fèi)的基础上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于(yú)变相推高了房价。两部门提(tí)出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不(bù)仅有利于(yú)提高交(jiāo)易中操作的(de)透明度(dù)，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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