OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场(chǎng)的影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下(xià)跌(diē)走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易(yì)日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将(jiāng)继(jì)续密切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目(mù)的原始权益(yì)人相关负责人也(yě)表示，近期已(yǐ)同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多(duō)位业(yè)内人士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市场波(bō)动较大，但(dàn)其实不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价(jià)值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价(jià)格(gé)小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始(shǐ)震荡走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交(jiāo)易日二级(jí)市场价格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计(jì)涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目(mù)前(qián)上市的8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同(tóng)程(chéng)度下(xià)跌，8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披(pī)露(lù)张江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)出(chū)租率有所(suǒ)下(x拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗ià)降，如今拟扩募的(de)项目(mù)又遭遇突发事件，因(yīn)此(cǐ)导(dǎo)致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人(rén)士看来，尽管(guǎn)出(chū)于风险规避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个交(jiāo)易日场内资金有所流出(chū)，但(dàn)是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本(běn)上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面(miàn)、情(qíng)绪(xù)面等多重因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价(jià)格是不是已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此外(wài)，还有一位业(yè)内人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅(fú)较(jiào)大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的(de)产品具备一定的(de)投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的(de)步(bù)伐，产业(yè)园区(qū)、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事(shì)高(gāo)如星对此表(biǎo)示(shì)，若张江园区(qū)最终能顺(shùn)利解(jiě)决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大(dà)的影响，“事件性(xìng)利空(kōng)下调(diào)至得这么急、这(zhè)么深，加上前(qián)期(qī)本身园区(qū)类资产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落(luò)到租金收(shōu)入受不受影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计(jì)园区会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承(chéng拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗)租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT进(jìn)一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季报中披(pī)露的张江(jiāng)光(guāng)大园项目出(chū)租率下降事项，一度(dù)二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格出现回(huí)落。在(zài)随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行(xíng)了解释说明(míng)，市场信心得到了(le)一(yī)定提振，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的扩募说明会(huì)上，运营团队表(biǎo)示了对(duì)张江光大(dà)园项目的信心，预计签(qiān)署意(yì)向(xiàng)书和合同谈判(pàn)中的储备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出租率将得(dé)到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之(zhī)路又(yòu)迎来(lái)了(le)新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市(shì)场各方的广(guǎng)泛关(guān)注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关负(fù)责(zé)人坦(tǎn)言(yán)，事(shì)发突(tū)然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技(jì)消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工作，并同步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，据悉新区国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关(guān)负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意向(xiàng)储备转化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意(yì)向(xiàng)书(shū)来尽快锁定一些重要租(zū)户(hù)。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给了我们(men)一(yī)些空间，但本着对(duì)首批(pī)扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面积在(zài)短期内完成去(qù)化。”相关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园项(xiàng)目一季(jì)度(dù)末也有将近30％的(de)空(kōng)置率(lǜ)，原(yuán)始权益人(rén)有那么多储备(bèi)租(zū)户，之(zhī)前的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大(dà)园一直(zhí)以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导(dǎo)向，历史运营表现(xiàn)稳定，租(zū)户(hù)的调租和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项目的大租(zū)户退租正好发生(shēng)在市(shì)场活跃度(dù)的短期(qī)低点，目前市场情(qíng)况已有(yǒu)所好转。在(zài)看到出租率下滑情(qíng)况没有得(dé)到及时修复(fù)后，张(zhāng)江这边也作了一(yī)定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和张江光大园项目在给租(zū)户(hù)的分(fēn)隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方(fāng)面也有(yǒu)一些差(chà)异化，张润大厦多(duō)是两千多(duō)平的(de)大平(píng)层，楼的成(chéng)新度高一些，单价(jià)也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以(yǐ)一千平的面(miàn)积为主，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预算挑选区(qū)域内的不同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完(wán)成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了一家，后续我们在资(zī)源共享和(hé)联合营销方面能更加充(chōng)分发挥协同效应(yīng)，相信可(kě)以做得更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科(kē)目(mù)前在管资产约五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一些其他(tā)在(zài)开发的储备项目，这(zhè)些都(dōu)将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造(zào)张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和(hé)储备资(zī)源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责(zé)人(rén)表示，“这次(cì)扩募是(shì)我(wǒ)们实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情况需要解决，但是这(zhè)和(hé)我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设(shè)发展过程中(zhōng)所经历的相比，只能(néng)算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有(yǒu)信心排(pái)除万难，尽一切可能化解当前(qián)突发事件的(de)所有负面影响，维(wéi)持预期和市场(chǎng)的(de)信心。”

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