5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机构对于这一(yī)板(bǎn)块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募所持(chí)有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年(nián)来(lái)的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似(shì)乎在今(jīn)年一季(jì)度得以延(yán)续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是(shì)万科最为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的(de)是，经济(jì)圈判断房(fáng)地(dì)产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利(lì)期一(yī)去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业(yè)也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销(xiāo)售(shòu)面积很(hěn)难再出现(xiàn)了(le)，2022年光(guāng)是(shì)居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的(de)政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国(guó)均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及(jí)过快上(shàng)行(xíng)的房(fáng)价(jià)，因而行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去(qù)，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争力强的(de)公司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公(gōng)募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五(wǔ)一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来(lái)后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其(qí)实现营(yíng)业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布(bù)局的(de)例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是(shì)该公司后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至(zhì)近(jìn)年(nián)来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结(jié)算持(chí)续(xù)性向(xiàng)好(hǎo)，从数(shù)字上看(kàn)，一季(jì)度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一电影中杀青一词是指什么意思，杀青一词是指什么意思啊季度十大(dà)流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私(sī)募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当(dāng)季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司(sī)，一(yī)季报交出(chū)的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公(gōng)司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首季新杀入十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问题(tí)或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤(yóu)其(qí)是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库存(cún)的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良好的(de)不动(dòng)产资(zī)产运(yùn)营能力的多(duō)重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行(xíng)业(yè)出清(qīng)的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明(míng)显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的(de)提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身(shēn)资产(chǎn)的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三(sān)个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)过去两三年(nián)时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢(huī)复但(dàn)仍处于(yú)调(diào)整的过程中，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时电影中杀青一词是指什么意思，杀青一词是指什么意思啊也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一(yī)些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个(gè)别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)也(yě)不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市(shì)场的(de)去库存(cún)压力、企业的资金面压力(lì)，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它(tā)的基本(běn)面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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