OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市场(chǎng)的(de)影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续(xù)延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士表示(shì)，华安(ān)张江光大园REIT近期市(shì)场波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租(zū)率下跌并不会从根本上影响其(qí)内(nèi)外价值，投勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技(jì)的事(shì)件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅(fú)低开(kāi)，此后(hòu)二(èr)级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市(shì)场价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现(xiàn)上(shàng)看，目前上市的(de)8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇(shé)口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不(bù)同(tóng)程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园(yuán)区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级市场价格(gé)出现波动(dòng)。”一(yī)位业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述人士(shì)看来，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避的(de)原因(yīn)，最(zuì)近几个交易(yì)日场内资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌(d勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善iē)并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目(mù)前随着二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格下跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受(shòu)到(dào)基(jī)本(běn)面、情绪面(miàn)等多(duō)重因素影响，不好判(pàn)断价格是不是已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士(shì)表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年内二(èr)级(jí)市场(chǎng)跌幅较(jiào)大(dà)，其实有些(xiē)隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定(dìng)的投(tóu)资(zī)价值(zhí)，很适合(hé)稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高(gāo)如星对此表示，若(ruò)张江(jiāng)园区最终(zhōng)能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对(duì)经营现金流(liú)没(méi)有造成(chéng)大(dà)的影响，“事件性利空下调(diào)至得这(zhè)么急、这么(me)深(shēn)，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也(yě)强(qiáng)调，最终还(hái)是(shì)落到租金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT发布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人(rén)将继续(xù)密切(qiè)关(guān)注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市(shì)场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市(shì)场信心得到(dào)了一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋(qū)于平稳。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召开的线上(shàng)和线下的(de)扩募(mù)说明(míng)会上(shàng)，运(yùn)营团队表示(shì)了对张江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署意(yì)向书和(hé)合同谈判中的(de)储备租户正(zhèng)常(cháng)转化后(hòu)，项目出(chū)租率将(jiāng)得(dé)到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到三周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负责人坦言(yán)，事发突然确实始料(liào)未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进(jìn)行了沟通和核实(shí)工作(zuò)，并同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的(de)可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备(bèi)租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信息技(jì)术等(děng)产业客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化(huà)为(wèi)实际(jì)租(zū)户(hù)需(xū)要一(yī)些时间。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通(tōng)过(guò)签(qiān)署租赁意向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定一(yī)些重(zhòng)要租户(hù)。虽然(rán)收(shōu)了三个月履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛(sài)跑，把这些面(miàn)积(jī)在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区域(yù)的张(zhāng)江光大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那(nà)么多(duō)储(chǔ)备租户，之前的空置率为(wèi)何未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责(zé)人解释(shì)，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场化(huà)运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定(dìng)，租户的调(diào)租和换租都属于(yú)正(zhèng)常情况，而这(zhè)次项目的大(dà)租户退租正好发生在市场活跃度的(de)短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到(dào)出租率(lǜ)下滑情况没有得到及(jí)时修(xiū)复后(hòu)，张江这边也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租(zū)金水平等(děng)方(fāng)面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是(shì)两千(qiān)多平的大平层(céng)，楼的成新(xīn)度高一(yī)些(xiē)，单价也(yě)贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千平的面积(jī)为主，还有一些(xiē)独栋(dòng)形态的(de)物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区域(yù)内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资(zī)产的(de)管理人都变成了一(yī)家(jiā)，后续(xù)我们在资源共享和联(lián)合(hé)营销方面能更加充分发挥(huī)协同(tóng)效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述(shù)负责(zé)人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展(zhǎn)望，相关(guān)负责人(rén)表示，张江(jiāng)集团和张(zhāng)江高科目前(qián)在管(guǎn)资产约五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其他在(zài)开发的储备(bèi)项目，这些都将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容(róng)的第一步，也(yě)是至关重要(yào)的一步，眼下我们可能面临了(le)一些(xiē)突发情况(kuàng)需要解(jiě)决，但(dàn)是这和(hé)我(wǒ)们在(zài)张(zhāng)江科学城(chéng)这三十年建(jiàn)设发展过(guò)程中所经历的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们(men)有信(xìn)心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的所(suǒ)有负(fù)面影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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