近两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了(le)解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来看，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年(nián)分配(pèi)金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基(jī)金份额(é)交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及(jí)市场因素(sù)的(de)综合(hé)影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预(yù)期则更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材(cái)料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行业(yè)及市(shì)场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者(zhě)更具(jù)参(cān)考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华(huá)平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度(dù)可分(fēn)配金(jīn)额(é)以现金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价(jià)值(zhí)。另一方(fāng)面(miàn)，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思对(duì)高的(de)收(shōu)益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来(lái)分红水平(píng)的(de)预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李(lǐ)华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股票和(hé)债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩(jì)相对经济活力的(de)改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份(fèn)额(é)的(de)开盘指导价(jià)做(zuò)调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额(é)的(de)分(fēn)红金(jīn)额进行计(jì)算。除权(quán)操(cāo)作是(shì)对(duì)分红(hóng)前(qián)后基(jī)金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分红前(qián)后均(jūn)可以获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)也称(chēng)。

　　特(tè)许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红(hóng)包括利(lì)润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的(de)“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间的比例是(shì)变(biàn)动的(de)，与现有公募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派(pài)”金额(é)误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年(nián)限到期后(hòu)基金价(jià)值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权类(lèi)两大资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每(měi)年的(de)现金分红(hóng)及资产增(zēng)值的(de)收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类产品的(de)收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从(cóng)细(xì)分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营权(quán)类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和(hé)分红(hóng)有(yǒu)合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到(dào)期(qī)后不(bù)再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分(fēn)派(pài)率相对(duì)较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基(jī)金(jīn)份(fèn)额单(dān)价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权(quán)类项目(mù)的(de)土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营(yíng)的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标有(yǒu)两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露(lù)的经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)的现金净流量是更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自(zì)底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)研(yán)报也(yě)显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供分(fēn)配金额(é)预测(cè)。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的(de)实际(jì)分红金(jīn)额(é)与(yǔ)募集材料(liào)中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的(de)实际环境(jìng)，对基础设施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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