近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)等指标(biāo)，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时应了解(jiě)资(zī)产类型和分(fēn)红(hóng)的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分(fēn)配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人(rén)通过基金募(mù)集材料和信(xìn)息披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的(de)浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人实际获(huò)得的(de)现金收益(yì)，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度(dù)可分配(pèi)金额(é)以现金(jīn)形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等(děng)同于(yú)债券的(de)固(gù)定(dìng)利(lì)息(xī)回报，而是由可供分配现金kind用法固定搭配，kind用法总结决定。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)投资者的角度(dù)来看，一(yī)方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多(duō)元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对(duì)高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的(de)前提(tí)下，增厚资(zī)产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平(píng)的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票(piào)和(hé)债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额(é)完成(chéng)率(lǜ)不(bù)达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对(duì)经(jīng)济活(huó)力的(de)改善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份额的分(fēn)红金额(é)进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资(zī)人(rén)在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以获(huò)得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需(xū)结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应(yīng)了(le)解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金分红前提(tí)是本金之上的(de)增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基(jī)金分(fēn)红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合同年限到期(qī)后(hòu)基金价(jià)值面临极大不确(què)定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类(lèi)产品的收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及(jí)资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品的(de)收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债(zhài)性偏(piān)强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对(duì)所选择产品的二级市(shì)场价(jià)格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再能(néng)产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配(pèi)理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包(bāo)含了(le)投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基金份额单(dān)价随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营(yíng)的(de)假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测(cè)经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市(kind用法固定搭配，kind用法总结shì)场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资(zī)产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的(de)经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响kind用法固定搭配，kind用法总结(xiǎng)投资回(huí)报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公(gōng)募基(jī)金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此(cǐ)前市(shì)场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材(cái)料中披露预(yù)测进行比较分析，结合(hé)经济(jì)及(jí)市场(chǎng)的(de)实(shí)际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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