文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明(míng)确(què)表态，试(shì)点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二(èr)次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为(wèi)什(shén)么(me)要取消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助(zhù)于(yú)落实(shí)中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世(shì)界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了(le)！发达(dá)国家一般有严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一(yī)样(yàng)在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期(qī)支付(fù)。所以，预(yù)售制(zhì)度是需(xū)要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措施(shī)，一定会触(chù)发风(fēng)险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预(yù)售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回(huí)归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不(bù)能(néng)例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国(guó)务院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革(gé)方案研究(jiū)时(shí)，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地(dì)产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港(gǎng)还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木(mù)屋或(huò)者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数(shù)居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也解(jiě)决(jué)了制(zhì)造(zào)商的(de)资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了(le)核心的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前，确(què)保地价款已(yǐ)经(jīng)全(quán)部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能(néng)力把项目(mù)完成，资金需(xū)放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准。为了(le)防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港要求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如(rú)出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业化的(de)进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基(jī)础(chǔ)等城市化配套(tào)问题(tí)，才(cái)能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再适用于(yú)当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产市场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多(duō)项文件(jiàn)，大(dà)力支持(chí)国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利分房转向(xiàng)市场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内地(dì)开始房改货(huò)币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形(xíng)式一次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的(de)开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)，推动(dòng)了城镇化(huà)发(fā)展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中国(guó)内地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了(le)房地产市场快速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也(yě)提(tí)高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发(fā)达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地(dì)商(shāng)品房销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地房地(dì)产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道(dào)，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上(shàng)信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据(jù)购房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监(jiān)管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额报价计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入监管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在(zài)过(guò)去房地产大开发(fā)时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义(yì)，获(huò)得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再(zài)由工(gōng)程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调(diào)资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有定(dìng)金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支(zhī)付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发(fā)放(fàng)，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期(qī)房由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一(yī)定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环(huán)节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国(guó)官方(fāng)数据(jù)，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发(fā)商提供(gōng)一定比蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期(qī)进(jìn)度(dù)支(zhī)付，按(àn)揭按工期(qī)放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批(pī)后即(jí)可预(yù)售(shòu)房(fáng)屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行(xíng)预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期(qī)支付房款的(de)制度(dù)，一般(bān)分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁(jié)及墙(qiáng)面完(wán)工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开(kāi)发商或购房者(zhě)购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资(zī)金、合(hé)同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的(de)部分较难(nán)追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对(duì)较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关(guān)款项(xiàng)过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须完成“预(yù)售(shòu)房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面(miàn)，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即(jí)买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最(zuì)多(duō)不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开(kāi)始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合(hé)同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购(gòu)房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入银(yín)行(xíng)专门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局(jú)部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予(yǔ)强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的(de)房企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机(jī)制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房(fáng)者(zhě)的(de)权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商(shāng)、银(yín)行的第(dì)三(sān)方资(zī)金监管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或(huò)由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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