文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地(dì)明确(què)表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时代(dài)步入(rù)高(gāo)质量发展阶(jiē)段(duàn)的(de)必然趋势，也(yě)是(shì)对购房(fáng)老(lǎo)百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落(luò)实(shí)中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋(móu现实中有和自己儿子的吗，有多少给过自己的儿子)划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入(rù)了商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其实(shí)，当前(qián)世界(jiè)不少国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不(bù)如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲预(yù)售制(zhì)度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入(rù)存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本(bě现实中有和自己儿子的吗，有多少给过自己的儿子n)最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健康发(fā)展的(de)重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研(yán)究中心参(cān)与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出(chū)租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了(le)分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了(le)自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的(de)资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了对(duì)于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前(qián)，确保地(dì)价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的(de)信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能(néng)进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较(jiào)慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度(dù)不再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力(lì)支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于(yú)进一步(bù)深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分(fēn)配(pèi)，逐步实(shí)行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化(huà)、社(shè)会化的住(zhù)房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济(jì)下的福(fú)利(lì)分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中(zhōng)国内地(dì)的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的(de)房(fáng)屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房(fáng)预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进(jìn)程。预售制(zhì)在过(guò)去(qù)20多(duō)年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了(le)居民居(jū)住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房(fáng)地产(chǎn)带动(dòng)的上(shàng)下游产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地(dì)产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会(huì)固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银(yín)行不良(liáng)率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富(fù)效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房市值(zhí)的(de)比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房(fáng)合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银(yín)行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行(xíng)业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售(shòu)合(hé)同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获(huò)得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体(tǐ)办法，由房(fáng)地(dì)产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各(gè)地(dì)实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监管账户资(zī)金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在(zài)过去(qù)房地产大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行(xíng)业(yè)“潜(qián)规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护(hù)：对于购房者(zhě)预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一(yī)般采用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其(qí)余房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由第三(sān)方全(quán)程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为(wèi)防止开(kāi)发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由第(dì)三方公证行(xíng)或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋交付时(shí)需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经(jīng)审查(chá)后发(fā)放(fàng)的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行(xíng)得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签(qiān)订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部(bù)退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别(bié)为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规(guī)定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷(dài)款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期限(xiàn)结(jié)束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功(gōng)能是(shì)当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节(jié)，各环(huán)节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确(què)认(rèn)工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商(shāng)，即(jí)资金在进(jìn)入(rù)开发商账户前经过两道(dào)关口，有利(lì)于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机(jī)构(gòu)签订定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交付(fù)给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房(fáng)款也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可(kě)向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外(wài)的(de)剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的(de)选购权合同(tóng)以(yǐ)及(jí)订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还(hái)3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进(jìn)度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常(cháng)运转的(de)房企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度(dù)，由优质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付(fù)款(kuǎn)机制或交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的(de)第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由(yóu)政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期(qī)来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的(de)过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。

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