近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包(bāo)含了(le)利润分配和(hé)本(běn)金的归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品分红(hóng)放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受trong>

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额(é)交易(yì)价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况及(jí)市场因(yīn)素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级市场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于(yú)长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公开(kāi)募集(jí)基础设(shè)施证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试(shì)行(xíng)）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金年(nián)度(dù)可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度(dù)来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券(quàn)派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投(tóu)资(zī)品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红金额(é)进行(xíng)计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括(kuò)利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红前提(tí)是(shì)本金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基(jī)金(jīn)价(jià)值面临极(jí)大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的(de)收益主要包放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受括每年(nián)的(de)现金(jīn)分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产的(de)分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)因底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的(de)价(jià)值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营权项目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低(dī)，也(yě)有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目(mù)的分派金额包含了(le)投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的(de)更新改造(zào)或补缴土地(dì)出让金(jīn)等(děng)追加投资(zī)，有机会进一(yī)步(bù)延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反(fǎn)映(yìng)在(zài)基(jī)础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)的现金净流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹(chóu)资(zī)、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利(lì)润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议(yì)投(tóu)资者对经营权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更(gèng)多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合(hé)实力(lì)、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时(shí)分红(hóng)规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述(shù)负责人也称。