近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通(tōng)过观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年(nián)分配金额(é)占可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因(yīn)素的(de)综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设(shè)施资产的经(jīng)营现金(jīn)流(liú)，投资人通(tōng)过基金募集材(cái)料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及(jí)市(shì)场情况(kuàng)，可(kě)以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人(rén)实际获得的现金收益(yì)，对于长期(qī)投资(zī)者更具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公(gōng)开(kāi)募集基础设(shè)施证券(quàn)投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利(lì)息回(huí)报(bào)，而是(shì)由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳(wěn)定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高(gāo)的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来(几近是什么意思，几近什么意思拼音lái)分红(hóng)水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率不达(dá)预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日(rì)，将对基金份(fèn)额(é)的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是(shì)对分红(hóng)前后基金份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的(de)是本(běn)金与增值两个(gè)部(bù)分，两(liǎng)个部(bù)分之(zhī)间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资(zī)者可(kě)能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基(jī)金(jīn)价值(zhí)面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要包(bāo)括每(měi)年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的(de)收益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)项目(mù)每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不(bù)同而形成区(qū)别(bié)。特(tè)许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益(yì)，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派(pài)率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也(yě)有(yǒu)足够(gòu)年限(xiàn)收回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包(bāo)含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下，基金份额(é)单价随着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)几近是什么意思，几近什么意思拼音生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出(chū)让金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质(zhì)性区(qū)别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹资、投(tóu)资(zī)产生的(de)现金流(liú)，基(jī)于企业(yè)本身经(jīng)营活动产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市场独立的(de)资(zī)产配置功能，比较适(shì)合(hé)长期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等(děng)多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示(几近是什么意思，几近什么意思拼音shì)，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观(guān)的(de)个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募(mù)集材料中披露预测(cè)进(jìn)行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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