近两年火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基(jī)金(jīn)募集材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有人实际获得的(de)现金(jīn)收(shōu)益(yì)，对(duì)于(yú)长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监(jiān)李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券(quàn)投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度可(kě)分配金额(é)以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定(dìng)利息(xī)回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公(gōng)募REITs的(de)分红能(néng)够帮助机(jī)构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对高的(de)收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来(lái)分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票(piào)和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受(shòu)多重因(yīn)素(sù)的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)相对(duì)经济活(huó)力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金(jīn)份(fèn)额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进行(xíng)计(jì)算。除权操(cāo)作(zuò)是(shì)对分红前后(hòu)基金份额(é)净值变化的修正，使投(中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家tóu)资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均(jūn)可以获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期(qī)投(tóu)资的信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部(bù)分之(zhī)间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和(hé)产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权(quán)类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年(nián)的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的(de)分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层(céng)资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营项目(mù)在经营权到期(qī)后不再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本(běn)金(jīn)并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的(de)分派金额(é)包含了投资(zī)本金，在(zài)不进(jìn)行扩募(mù)的(de)情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红(hóng)的时(shí)点，多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还表(biǎo)示(shì)，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期(qī)初(chū)现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股债(zhài)市场独(dú)立的资产(chǎn)配置(zhì)功能(néng)，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的(de)资产(chǎn)更多关(guān)注分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底层资产(chǎn)的(de)经营净(jìng)现金(jīn)流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于(yú)分(fēn)红交易带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年(nián)的可供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额(é)与募集(jí)材料(liào)中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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