万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台(tái)前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成(chéng)了共同债(zhài)务(wù)人被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达(dá)为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押(yā)的(de)75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些(xiē)真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的(de)有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没你想象(xiàng)的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良(liáng)债权转让项目的处(chù)置(zhì)主体是中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京(jīng)市(shì)分(fēn)公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处(chù)置的(de)是对北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院的(de)业主基(jī)本都是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业(yè)主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确实已经支付抗日战争胜利的时间是哪一年，抗日战争胜利的时间是哪一年到哪一年价(jià)款并(bìng)实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经(jīng)支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过(guò)错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解(jiě)释的(de)方(fāng)式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并已支付(fù)全(quán)部价(jià)款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先于(yú)建设(shè)工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前(qián)已实(shí)际支付剩余(yú)价款的(de)，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子(zi)抗日战争胜利的时间是哪一年，抗日战争胜利的时间是哪一年到哪一年公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国(guó)金谷国际(jì)信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的国民知名(míng)度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万(wàn)科等大(dà)型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了(le)北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还(hái)是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树(shù)，还是(shì)每(měi)平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中(zhōng)，就(jiù)可(kě)看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号(hào)院(yuàn)。而柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个(gè)地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出(chū)背后(hòu)的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集(jí)团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估(gū)值一直没变，那(nà)么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么(me)又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查(chá)查显示，目(mù)前(qián)中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权(quán)出质记录(lù)。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国(guó)安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息(xī)显示(shì)，2020年(nián)，北京(jīng)国(guó)安足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫(hè)集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集(jí)团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，上述被(bèi)执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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