文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态(tài)，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶(cóng)大开发时(shí)代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。如果按(àn)照经济规(guī)律办(bàn)事(shì)，中国(guó)一(yī)定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商(shāng)品(pǐn)房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶！发达(dá)国(guó)家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付(fù)完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全(quán)部(bù)房款，而是(shì)根据(jù)开发商工程进(jìn)度在完全交房前进(jìn)行(xíng)分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度(dù)有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房(fáng)进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度(dù)有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本(běn)质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家(jiā)人(rén)。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财税改革方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的(de)方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书(shū)，上(shàng)有文(wén)字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租(zū)金的分(fēn)期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金(jīn)压力(lì)，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的(de)监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求律师行在(zài)银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的(de)进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分(fēn)配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量(liàng)大(dà)，而(ér)社会(huì)缺少大型(xíng)房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的(de)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产市(shì)场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许(xǔ)开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的(de)两(liǎng)大(dà)难题，开发(fā)商以(yǐ)预(yù)售(shòu)款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地(dì)开始房改货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国(guó)内地实(shí)践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要(yào)一次性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷(dài)款的(de)形式(shì)一次性付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的(de)开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销售的(de)最主要(yào)方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基(jī)本适居(jū)，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全(quán)社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良率(lǜ)大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资(zī)本市(shì)场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的(de)负面效应(yīng)愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人(rén)层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公(gōng)平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等(děng)，则(zé)风险完全由银行承担，银(yín)行将面临(lín)较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结(jié)底两个字(zì)那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年(nián)以(yǐ)来(lái)全国并没(méi)有统一的预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目(mù)的(de)建安成本(běn)乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过(guò)去(qù)房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款一(yī)般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二(èr)是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三(sān)方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期限内无(wú)条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其(qí)余(yú)房款交(jiāo)付(fù)后(hòu)按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资(zī)金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的(de)资金全部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度(dù)向(xiàng)开(kāi)发商提供(gōng)一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批(pī)后(hòu)即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德(dé)国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公(gōng)证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的(de)功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复(fù)，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例(lì)通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金在进入(rù)开发商(shāng)账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结(jié)束后由于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什(shén)么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或(huò)指(zhǐ)定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架(jià)完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放(fàng)出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门的(de)项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策(cè)出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾(gù)妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常(cháng)运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制(zhì)。长效(xiào)机制四(sì)大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约(yuē)后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺(quē)陷等(děng)情况提供充(chōng)分的(de)保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开(kāi)发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶