5月(yuè)以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募(mù)基(jī)金为代表的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金(jīn)一季报(bào)统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企(帧率是高好还是低好，王者帧率是高好还是低好qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在(zài)今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资(zī)愈发有集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块排(pái)名(míng)最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化(huà)之处(chù)首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地(dì)集团退出百大(dà)之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的(de)是(shì)，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红(hóng)利(lì)期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销售额(é)，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的(de)需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清(qīng)的(de)过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投(tóu)资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司(sī)的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也(yě)是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的(de)公司(sī)月内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超过了(le)10％，它们(men)分别是上(shàng)实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的(de)上(shàng)实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易(yì)日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来(lái)看，上(shàng)实发展的(de)主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二(èr)的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸引了知名(míng)机构在(zài)其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来(lái)看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣(róng)安地产则(zé)是(shì)主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀(shā)入十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给较多(duō)（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受(shòu)限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他(tā)房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前(qián)中特估的(de)浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存在发展的(de)大好机会(huì)。中帧率是高好还是低好，王者帧率是高好还是低好信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特(tè)估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司(sī)也(yě)是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的(de)资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的(de)逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可(kě)预期的(de)盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自(zì)身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部(bù)将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头(tóu)部(bù)公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是(shì)销售份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实(shí)现(xiàn)了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年(nián)民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场(chǎng)恢(huī)复但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月(yuè)相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环(huán)比(bǐ)下(xià)滑(huá)的(de)情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现(xiàn)也(yě)不(bù)太乐观(guān)。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及(jí)上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但(dàn)这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比(bǐ)同(tóng)行(xíng)好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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