OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二级(jí)市(shì)场的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌走势(shì)，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华(hu一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧á)安张江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦(shà)的重要(yào)承(chéng)租(zū)方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲(zhé)库科(kē)技(jì)后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负(fù)责(zé)人也表示，近期已同(tóng)步(bù)启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对(duì)哲(zhé)库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较(jiào)大，但(dàn)其实不(bù)动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出(chū)租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继(jì)续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后(hòu)二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT最(zuì)近(jìn)几(jǐ)个交易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市(shì)的(de)8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌(diē)，8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露(lù)张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募(mù)的项目又(yòu)遭遇(yù)突发(fā)事件，因此导致二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)出现波(bō)动。”一位业内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不过，在上述(shù一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧)人士(shì)看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本(běn)上影响其(qí)内外价值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等(děng)多重因素影响，不(bù)好判断价格是不(bù)是已经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不(bù)少产(chǎn)品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含(hán)收益率高的产品(pǐn)具(jù)备一(yī)定的(de)投资价(jià)值，很适(shì)合稳健类投资(zī)者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济(jì)复(fù)苏(sū)的(de)步伐，产业园(yuán)区(qū)、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金(jīn)执行董事高如星对此表示，若(ruò)张(zhāng)江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下(xià)调至(zhì)得(dé)这么急、这么(me)深，加上前期(qī)本身(shēn)园区类资产就回(huí)调不(bù)少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调，最终还是(shì)落到租(zū)金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估计(jì)园区会最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技(jì)是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资(zī)产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中(zhōng)披露的张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率下降事项(xiàng)，一度(dù)二级市场价格出(chū)现(xiàn)回落。在随后召开的业绩(jì)说明会中管理人就相关事项(xiàng)进行了解释(shì)说明，市场信心得到了一定提振，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下(xià)的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了(le)对张(zhāng)江光大园项目的(de)信心，预计签(qiān)署意向书(shū)和合(hé)同(tóng)谈判中(zhōng)的储备(bèi)租户正常转化(huà)后，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权(quán)益人相关负(fù)责(zé)人(rén)坦言(yán)，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即(jí)奔赴现场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了应急(jí)预案(àn)，排(pái)摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租户(hù)情况，相关负(fù)责人介绍说(shuō)，目前储备租户(hù)还是比较丰富(fù)的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备(bèi)转化(huà)为实际(jì)租(zū)户(hù)需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通过(guò)签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定(dìng)一些重要租户。虽然(rán)收了三(sān)个(gè)月(yuè)履约保证金(jīn)给了我们一些空(kōng)间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩(kuò)募、对市场负责的(de)态度，我们(men)肯(kěn)定(dìng)要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持(chí)有(yǒu)的(de)同(tóng)区(qū)域的张江光大园项目一季(jì)度末(mò)也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么(me)多储备(bèi)租户，之前(qián)的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相关(guān)负责人解(jiě)释，张江光大园一(yī)直以来都(dōu)坚持以(yǐ)市(shì)场化(huà)运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租户的(de)调(diào)租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项(xiàng)目的大租(zū)户退租正好发生在市场活跃度的(de)短期低点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑(huá)情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目在给(gěi)租户的分隔空(kōng)间(jiān)、交付(fù)标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦(shà)多(duō)是两(liǎng)千多平的大平层，楼的(de)成新(xīn)度高一些，单价(jià)也(yě)贵一些，张江光大(dà)园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独(dú)栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根(gēn)据自(zì)身需求(qiú)和预算挑选区(qū)域(yù)内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产(chǎn)的管(guǎn)理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面(miàn)能更加充分发(fā)挥(huī)协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示，张江集(jí)团(tuán)和张(zhāng)江高科(kē)目(mù)前在(zài)管资产约五百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备项目(mù)，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上(shàng)市平台(tái)目标的坚(jiān)实后盾和储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台(tái)和它未(wèi)来的(de)发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金(jīn)扩容的(de)第一(yī)步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要(yào)解决，但(dàn)是这和我(wǒ)们在张江(jiāng)科学城这三(sān)十年建设发展过程中所经历(lì)的相比，只能算(suàn)是一个(gè)非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难(nán)，尽一(yī)切可能化解(jiě)当前突发(fā)事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和(hé)市场的信心。”

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