导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包括(kuò)大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国(guó)家还(hái)有(yǒu)很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了(le)额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人(rén)户占比不(bù)断(duàn)增(zēng)加，导致家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经(jīng)济(jì)资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地产市场会(huì)如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)翼年代记和百变小樱有什么关系么 翼年代记是悲剧吗观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为主题的(de)新闻发布会(huì)上，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡建设(shè)行业获(huò)取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多(duō)万(wàn)处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1，看(kàn)似(shì)意味着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密(mì)切相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单(dān)位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的(de)选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是(shì)商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住(zhù)宅来源（人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据(jù)）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确(què)统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步(bù)推算中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房(fáng)，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、翼年代记和百变小樱有什么关系么 翼年代记是悲剧吗trong>城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并(bìng)不(bù)意(yì)味着(zhe)住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地(dì)产市场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流(liú)入(rù)地(dì)的(de)住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人(rén)口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的(de)中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调查(chá)数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流动人(rén)口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无(wú)法满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈(chén)旧(jiù)，给住(zhù)户(hù)的生活带来了(le)很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未来地产的需(xū)求驱动(dòng)力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不(bù)考虑两(liǎng)年(nián)间(jiān)农民(mín)带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难(nán)，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难(nán)问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的(de)人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口(kǒu)，所需要(yào)的住(zhù)宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套(tào)房(fáng)，看似(shì)已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要(yào)来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人(rén)口数(shù)不断下降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致(zhì)户数(shù)会因(yīn)户均人口规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区(qū)改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房(fáng)。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背(bèi)后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之(zhī)间的(de)差(chà)异也(yě)将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超(chāo)预(yù)期。