5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的(de)机构对(duì)于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的(de)总(zǒng)份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据(jù)基金(jīn)一(yī)季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重(zhòng)增幅(fú)五只(zhǐ)个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基(jī)金(jīn)对(duì)房地(dì)产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值(zhí)在股票资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例也同步(bù)回(huí)升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今(jīn)年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙(lóng)头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万(wàn)科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团(tuán)退(tuì)出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业(yè)在盖特(tè)纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时(shí)代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以(yǐ)及(jí)过快上(shàng)行(xíng)的房(fáng)价，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程(禧与喜的区别是什么，喜字logo设计chéng)中，综合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回(huí)落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表没有投资机会禧与喜的区别是什么，喜字logo设计(huì)，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司的(de)阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万(wàn)房地产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分禧与喜的区别是什么，喜字logo设计别是上实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名(míng)第(dì)一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布(bù)局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司(sī)等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度(dù)他有的两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时(shí)榜(bǎng)单中还(hái)有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区(qū)域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地(dì)产则(zé)是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交出(chū)的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率(lǜ)基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其(qí)是央企占(zhàn)据(jù)显著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国企央(yāng)企在(zài)三(sān)个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳理发(fā)现，对(duì)于(yú)2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而(ér)这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业(yè)内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企不(bù)怎么(me)投(tóu)资拿(ná)地之(zhī)后(hòu)，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核(hé)心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但仍处于(yú)调(diào)整的(de)过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些(xiē)不(bù)确(què)定性(xìng)。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业(yè)的资金(jīn)面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩出(chū)现(xiàn)市(shì)场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的(de)企(qǐ)业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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