5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分(fēn)别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在(zài)股票资产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对(duì)房地产(chǎn)行业的(de)持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季(jì)度得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别(bié)为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于(yú)房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排(pái)名(míng)最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年(nián)四季(jì)报，变化之(zhī)处(chù)首(shǒu)先在于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大分化时(shí)代(dài)，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城市(shì)。而(ér)映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期(qī)一去不(bù)返了(le)。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房(fáng)地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出(chū)现了一(yī)些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更(gèng)大(dà)的(de)变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年(nián)光是居(jū)民存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需要(yào)有(yǒu)一定的(de)政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房(fáng)地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来(lái)行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作(zuò)个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的(de)务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产(chǎn)板块个股，在(zài)纳(nà)入(rù)统计(jì)的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发(fā)与经营(yíng)。公司(sī)的(de)主要(yào)产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布(bù)局的(de)例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的(de)首(shǒu)季十(shí)大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地(dì)结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度(dù)十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续(xù)第三(sān)个(gè)季度他有的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还(hái)小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是(shì)主要布局(jú晓丹小仙女身高 晓丹是什么世界冠军)在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排(pái)名第九(jiǔ)位(wèi)，此外(wài)联(lián)袂(mèi)出现的(de)机(jī)构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房(fáng)企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融(róng)资上看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在发(fā)展的大好机(jī)会(huì)。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业(yè)的结(jié)构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不(bù)动(dòng)产资(zī)产运营能力(lì)的(de)多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产公司也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的(de)话(huà)，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察(chá)国(guó)企央(yāng)企在三个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售(shòu)份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的业绩出现晓丹小仙女身高 晓丹是什么世界冠军(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年(nián)时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业(yè)绩(jì)的增(zēng)长，从(cóng)而在(zài)2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的(de)过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的(de)去库存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季(jì)度增长不(bù)确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多(duō)，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它(tā)的(de)基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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