近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后不再(zài)产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目前已包(bāo)含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为(wèi)持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料和(hé)信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况，可(kě)以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额(é)二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有人实际(jì)获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投(tóu)资(zī)者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等(děng)同于债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提10002是什么电话啊 10002是哪个学校代码(tí)供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下(xià)，增厚资(zī)产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势(shì)的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主(zhǔ)要股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格(gé)波动(dòng)受多重因素(sù)的(de)影响，投资(zī)收益(yì)是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参(cān)与(yǔ)公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减(jiǎn)金额(é)根据(jù)单(dān)位(wèi)基金份额(é)的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除(chú)权操作(zuò)是对(duì)分(fēn)红前后基金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资(zī)的信心，同时(shí)需结(jié)合持(chí)有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的(de)特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持(chí)续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年(nián)限到期(qī)后(hòu)基金价值(zhí)面临极大不(bù)确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权(quán)类和(hé)产权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的(de)，对特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属(shǔ)性不(bù)同(tóng)而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权(quán)类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重(zhòng)底层(céng)资(zī)产的价(jià)值增(zēng)值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资(zī)者在选择(zé)公(gōng)募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权到期(qī)后不再能(néng)产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的(de)分派(pài)率水平。对于(yú)剩(shèng)余(yú)期限较长的(de)特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足够(gòu)年限收(shōu)回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负(fù)责人提(tí)醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目的(de)分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随(s10002是什么电话啊 10002是哪个学校代码uí)着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般较长，再(zài)加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的(de)假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人士还(hái)表示，在产品分红期，投(tóu)资(zī)者(zhě)可(kě)以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行(xíng)调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可(kě)以更(gèng)多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对(duì)产权类(lèi)的(de)资(zī)产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低(dī)。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金管理10002是什么电话啊 10002是哪个学校代码人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于(yú)分(fēn)红交易带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍(réng)在(zài)，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较(jiào)为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额(é)与募集材(cái)料(liào)中(zhōng)披(pī)露预(yù)测(cè)进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的(de)实(shí)际(jì)环境，对基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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